買樓送對Put Option 買家有贏無輸？
新地今日公佈賣新一批屯門新盤Novo Land，呎價1萬3千幾，同上期差不多。詳細自己睇其他人介紹
今次想講的是新地玩的心理戰，估到好多買家心大心想睇定d先，所以就買樓送半個Put Option 比你，遇上之後半年樓價跌，都賠番跌幅的一半比你。
不過由於上限是樓價5％，嚴格來講，買家還賣了一個遠價格的Put Option，即系就算樓價大跌，你都只係攞到5％賠償，是一個Put Spread
例子：
買家角度其實做了3個Trade
- 買入現貨物業售價500萬
- 買入行使價500萬的 Long Put Option
- 賣出行使價450萬的 Short Put Option
對Put Option其實是一個Put Spread
到期日 2024年4月
面額 250萬
如果明年4月底樓價是
0萬至450萬 買家獲得25萬賠償
460萬 買家獲得20萬
480萬 買家獲得10萬
500萬或以上 買家nothing
個期權價值幾多錢
比較好奇其實是這個Option如果有的交易，會值幾多錢。香港最新拍賣的國債大約4.3%，當Risk-free是4.3%。
Volatility就用政府差响署、美聯指數、中原指數去計，用過去1年、3年、5年或10年都計算到年度化的Standard deviation是大約5.x%，我們用最近1年的平均5.4%去計算。
時間當11月底簽約，4月30日到期，所以5個月到期。
用Black-Schole Model去計算
第一個Put Option價錢是 $33,380
第二個Put Option價錢是 $20
由於新地只是賠一半，所以只是買了半張面額，$33,360 x 0.5 = $16,680，價格如此低主要因為樓價的波幅遠比股票少，看看VIX通常都有15%以上，大家愛炒的末日論隨時50%以上Volatility，但今次這個Option是5個月長，Volatility又只有5.4%。
所以對於新地來講其實，送比買家的成本只是$16,680，相等於樓價3.3%，不要忘記其他發展商最近買樓通常都大幅劈價，新地今次比上張價單價位大約相同，只是靠這個保險來作掩眼法。
另外這裡還有一個Hedge Risk，今次用來計算的樓價是按照差餉物業估價署每月公佈的私人住宅 ─ 較受歡迎屋苑的售價指數 ，所以這裡都有一個對沖風險，就是Novo Land的樓價是跌，但平均樓價是平或者升，這樣買家就得不到補償；當然反之也然。
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