投資泰國4大陷阱
- 不要輕信租金回報率保證XX%這些宣傳口號，通常不太吸引的項目才會這樣宣傳來吸引買家，然後首幾年的租金收入其實都算在你多付的一開始付款的樓價上，然後過幾年後收不到保證回報他們又說不會負責，所以其實自己在付錢補貼自己，記住在泰國租屋回報率一般介於4%至5.5%左右。
- 大家在自己地方例如香港、台灣買樓都會計算每平方尺/米/坪售價，但代理賣海外樓時經常忽視談及這個因素，大家記住要問清楚和自己計算清楚用實際面積計算下每平方尺/米/坪的售價和市價是否合理，特別是泰國樓賣給外國人和本地人時很多時都是兩個價錢。
- 正常情況下，投資泰國樓都會是出租的，外國人和讀書學生是主要群體，他們一定住在市中心的BTS或者地鐵站附近(也不是每一條地鐵線也值得投資)，所以購買時最好選擇附近的屋苑，不要被便宜的價錢吸引去買偏遠地區。
- 不一定要買樓花/新盤，反而新盤未收樓有風險爛尾，所以買樓花一定要買大型發展商的。
泰國房地產市場概況
根據REIC數據，泰國Greater Bangkok地區每年新屋銷售量大約為8萬間，成交額大概4200億泰銖，大概每間500萬泰銖，當中Condo佔大約40%。Absorption Rate由2022年的5%跌至現在的3.5%，代表現在的貨尾需要26個月才可以去存貨，比起2022年的17個月上升。泰國成交數量
泰國樓價走勢
2018年至2023年樓價上升了16.1%，2023年上半年，全曼谷Condo平均售價為576萬泰銖，中心地區的公寓價格大概5萬泰銖每平米起，靠近軌道交通的大概10萬泰銖起，再正市中心地區例如Siam，Chit Lom，Sukhumvit比較豪華的Condos可達每平方米15萬泰銖，開放式平均約327萬，1房大約551萬，2房1340萬，3房3240萬，4房5110萬。
泰國曼谷邊個地段投資價值最高？
泰國曼谷有3大鐵路系統，歷史最久的BTS(Bangkok Mass Transit System)，在市中心有兩條線共48個站，建在空中舒緩地上嚴重交通問題，BTS每日運轉人次超過80萬，是MRT的兩倍以上。
第二個是相等於地下鐵路系統的MRT(Metropolitian Rapid Transit)，第一條藍色線由2004年開始，但第二條紫色線已經等到2016年，最新兩條線黃色和粉紅色線在2023年啟用，另外還有一條機場線。
第三個是BRT(Bus Rapid Transit System)，差個T子但就相差好遠，它有專屬的車道，別的車子駛不進，BRT 有12個站由 B1 Sathorn 到往 B12 Ratchpruek。因此在繁忙時間的時候，馬路上塞得死死的，它也不會塞車，不過始終運載量有限。
影響樓價的首要因素為地區，有BTS和交通工具的一定佔優，因為將來出租時的租客都是常駐當地的外國人。出名的大型商場堵在BTS Sukhumvit線中Siam站至Thong Lo站中間，Central World在Chit Lom站，Central Embassy在Phloen Chit站，Terminal 21在Asok站。BTS比MRT優勝，而且很多MRT最終也不知道何時才能建好。
另外要看發展商，首幾位和上市的發展商比較穩陣，價錢也都較貴，最多的發展商包括Sansiri、Land & Houses、Ananda Development、AP (Thai) Public Company Limited、Pruksa Real Estate等。
買泰國樓的好處
- 沒有資本增值稅
- 總額細，入場門檻幾十萬起
- 租金回報率高，普遍有5%以上，80萬的投資大約可以每月租到4000以上
- 疫情後有外國人回流現象，樓價和租金有支持，2023年大概有2700萬外國人次到訪泰國，是2022年的3倍，不過比起Covid前2017年至2019年的3785萬依然有上升空間。
- 附近的私人醫院醫療服務以低廉的手術價格以及高品質的醫療服務水準，成為全球最大的求醫目的國
泰國樓業權
- 永久權利 (Free-hold)，泰國的公寓(Condominium)皆為永久權利，擁有獨立產權證書，投資人可以自由轉移。外國有可以購買但有規定，見下段。
- 限期權利 (Lease-hold)，一般限期為30年，可以有權續簽兩次，即90年。但此權力只適用於土地使用的租賃權，而非是實際擁有該幅土地。
外國人買泰國樓
外國人不能購買泰國土地，只能購買公寓或大廈單位，不限數量，但有限制，可以採取以下其中一個辦法：
- 購買公寓單位（Condominium）的永久業權，限制條件是該公寓大樓的永久業權只可以由外國人擁有最多49%，其餘51%必須由泰國國民持有。另外，買樓的資金必須是外幣(需要銀行開立外國人境外匯款證明 Foreign Exchange Transaction, FET)，並從海外匯到泰國。
- 如果想買別墅，需要在泰國開公司，再以公司身份購入土地的永久業權，條件是外國人最多只可以擁有49%股份。
- 購買土地的租賃業權，目前簽發的最長租約期限為30年，一般可續租2次，共90年租期。
外國人買泰國樓需要的稅項
- 律師費 大約樓價0.5%
- 過戶費 Transfer Fee，新樓為2%。二手樓買賣雙方各自付1%
- 特定商業稅 Specific Business Tax ，適用於永久業權，若物業的業主持有房產不足5年，賣家賣樓時則需繳納樓價3.3%的特種商業稅，但如果賣家持有房產已經超過5年，在賣房時則無需再繳納此費用
- 0.5%或0.1%印花稅（Stamp Duty）：視乎是永久業權或租賃業權，由賣方承擔。若已付特定商業稅就不用再付印花稅
- 1%租賃登記費（Lease Registration Fee）：適用於租賃業權，由買或賣方承擔
- 管理費一般是每月支付，通常是35至到60泰銖每平方
- 租金收入稅
泰國樓租金回報率
平均回報率大約5%至6%，減除管理費等雜費，大約4%至5%的淨額。通常房間數量越多，租金回報率就越低。芭提雅和清邁比曼谷的回報率高少少。
常見問題
- 泰國樓面積是按實用面積環視建築面積去計算？實用面積
- 香港人可以做到按揭嗎？可以，通常做到最大50%按揭成數和最多20年。
- 一定要買預售房或者樓花？不是，買樓花反而要留意風險
