置業在人生中是一大重要決定，英國是全球最受歡迎的移民目的地，也是眾多人夢想的居住地點。本篇文章將帶領讀者探索英國按揭大揭秘，提供必備置業攻略，包含英國按揭貸款流程、利率選擇、保險制度，並回答英國按揭常見問題，助您安心購屋。
首次置業者必讀: 英國按揭攻略
若您是首次購屋的置業者，英國按揭攻略一定要知道，以下是幾項置業前的必備準備：
- 計算預算：首先，您需要計算預算，包括購屋價格、律師費用、印花稅、搬家費用等，確定您可以負擔的最高按揭貸款。
- 搜索房源：可以通過中介公司、網上房產網站、報紙、社交媒體等平台搜索，並選擇合適的房屋。
- 挑選貸款方案：根據您的財務狀況和所需貸款額度，選擇最適合的貸款方案，可透過銀行、按揭經紀人或房屋建造商獲取貸款。
- 申請按揭貸款：填寫貸款申請表格，提交所需文件和財務證明，包括薪水證明、銀行對帳單、工作證明等。
- 律師審查：一旦貸款被批准，您需要聘請律師協助您審查房產標題和合同，確保您的利益受到保障。
完成以上步驟，您就可以買到梦想的房子，並準備入住。
完整指南: 英國按揭貸款流程
英國按揭貸款流程可以分為以下幾個步驟：
- 了解您的貸款資格：根據您的財務狀況，銀行會評估您的貸款資格，包括所需月付款、貸款額度和利率等。
- 選擇貸款方案：選擇最適合您需求的貸款方案，包括固定利率或浮動利率貸款，有些銀行還提供利率交換或可轉換貸款選項。
- 提交申請：填寫貸款申請表格，提交所需文件和財務證明，包括薪水證明、銀行對帳單、工作證明等。
- 審查貸款：銀行會審查您的貸款申請，包括您的信用評分、收入狀況、財務歷史記錄等。
- 貸款批准：如果您符合貸款資格，銀行將審批您的貸款申請，您可以同意或拒絕貸款方案。
- 律師審查：一旦貸款被批准，您需要聘請律師協助您審查房產標題和合同，確保您的利益受到保障。
- 簽署文件：如果您滿意貸款方案和所有文件，您可以在銀行或律師事務所簽署貸款文件。
完成以上步驟後，您將獲得您的按揭貸款，開始邁向新房子的旅程。
英國按揭種類
主要分三種，「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage)、「定息按揭」（Fixed-rate mortgage）和「優惠利率按揭」(Discount variable mortgage)。
講這些按揭之前先要清楚一個term，標準浮動利率 Standard Variable Rate (SVR)。這個利率是指以上三種計畫在首幾年incentive period完結後，收取的按揭利率，利率由各間銀行自行訂立，會比Bank of England英倫銀行的Base Rate (BEBR)高，但SVR升跌幅度大概和BEBR一樣地調整，有點像香港銀行的Prime Rate。例如英國匯豐現時的SVR是6.99%，比Base Rate 5%高1.99%；Barclays是7.99%，比BEBR高2.99%。
1) 定息按揭Fixed-rate mortgage
開始的首幾年(通常是2/3/5年)的Incentive Period內，利率會回定在某個位置。固定利率的高低受按揭成數、物業是自住還是出租、一開始的安排費Arrangement Fee的高低等因素影響。例如中國銀行英國分行就收取2千幾到3千幾的Arrangement Fee和留位費Booking Fee(申請成功與否都要給)，但匯豐英國就不收安排費Arrangement Fee，有些計劃更加同時不收Booking Fee。Incentive Period過後，利率就會用SVR去計算，有機會大幅被加息。
2) 浮息按揭Tracker-rate mortgage
浮動息率會由英倫銀行基準息率Base rate (BEBR)再加一個息差來釐定。當英倫銀行加息時，基準息率上調，就會令整體樓按息率上調，情況就像香港採用最優惠利率來供樓一樣，有機會隨經濟環加息或減息，而導致供款有不同。浮動息率按揭通常會比SVR低，所以如果利率不會大升下，長年期按揭來說會比較抵。
3) 優惠利率按揭 Discount variable mortgage
首幾年有一個特別的SVR折扣利率，例如SVR -1.8%，所以當SVR是7%時，按揭利率就是5.2%；當SVR升到7.5%時，按揭利率就很有機會變成5.7%。
| 完全浮動利率Tracker | 定息 Fixed-rate | 折扣浮動利率Discounted variable mortgage | |
| 利率 | 幾類按揭計劃中，Tracker收取的利率是最低 浮動，英倫銀行基準利率(BEBR) + 一個固定利率(2.3% – 4%)。 指定年期後後會收取SVR | 指定年期內固定，通常比Tracker計劃高，但會比SVR按揭利率低 指定年期後收取SVR | 指定年期內收取SVR減某個百分點 指定年期後收取SVR |
| 年期 | 2/3/5/10年/終生 | 2/3/5/10年 | 2/3/5/10年 |
| 安排費Arrangement Fee | 通常豁免 | 有些銀行豁免，其餘收費大約1000至3000英鎊 | 較貴 |
| 留位費 Booking Fee | 有些計劃豁免，其餘收費200到1500英鎊不等。一開始收取較高的抵押費，之後的定息息率會較低 | 有些計劃豁免，其餘收費200到1500英鎊不等。 通常一開始收取較高的抵押費，之後的定息息率會較低 | 有些計劃豁免，其餘收費200到1500英鎊不等。一開始收取較高的抵押費，之後的定息息率會較低 |
| 提前還款限額 Annual Over payment Allowance | 通常沒有限制 | 不罰錢下，每年可以提前還款按揭金額的10% | 不罰錢下，每年可以提前還款按揭金額的10% |
| 提前還款費用 | 1% – 1.5% | 1% – 5% | 1% – 5% |
| 提早贖樓 Mortgage Exit Administraion Fee | 150英鎊 | ||
| 風險 | 每月還款金額不同 | 固定 | 每月還款金額不同 |
| 好處 | 幾類按揭計劃中，Tracker收取的利率是最低 利率下跌，每月供款跟隨下跌 全部或部分提前還款通常沒有限制 | 利率上升，不會影響供款 | 利率下跌，每月供款跟隨下跌 比定息按揭收取的提前還款手續費低 |
| 壞處 | 利率上升，每月供款跟隨上升 | 利率下跌，不會受惠 提前還款按揭金額比較貴 通常有留位費Booking Fee | SVR利率遠比英倫銀行高， 利率上升，每月供款跟隨上升 |
例如HSBC提供的75%按揭成數Tracker，首兩年收取Base Rate + 0.44%，所以如果英倫銀行維持5%利率，首兩年收取5.44%，兩年後會收取HSBC制定的SVR 6.99%。如果兩年內利率改變，例如英倫銀行加0.5%至5.5%，首兩年餘下時間的固定利率就會變成5.5%+0.44%成5.94%，而HSBC的SVR也非常可能會跟隨加0.5%至7.49%。
如果是Fixed Rate，同樣是75%按揭成數，固定利率是5.94%，比2年期Tracker貴0.5%，而2年期後就同樣用SVR 6.99%去計算。不過，由於是固定利率，所以就算英倫銀行加0.5%至5.5%，首兩年餘下時間的固定利率都會是5.94%，但2年後HSBC的SVR也非常可能會跟隨加0.5%至7.49%。
此外，由於大家預計3-5年後的利率會比未來2年低，所以3年期和5年期的定息按揭利率反而比2年期低，分別是5.79%和5.39%。另外，可以選擇要一開始比留位費999英鎊之後可以利率低一點，或者免留位費之後利率會高一點。
接受香港薪金擔保申請的英國銀行
匯豐英國、中國銀行英國、東亞銀行英國，不過注意有入息要求。
選擇定息還是浮息按揭
基本上是和銀行對賭未來的利率走勢，選擇定息按揭賭利率升幅比銀行預期的更多。若認為利率會下跌，就會選擇Tracker或者Discount SVR。
其它費用
申請費 300英鎊
安排費 Arrangement Fee 有時會叫做Product Fee，一開始收取較高的Arrangement fee的計劃，之後的定息息率會較低。要留意這個費用應該計算在實際按揭利率裡面，有些銀行以低息吸引，但一開手可以收取高昂的抵押費，例如超過2000英鎊，攤分之後，隨時實際利率會高0.3%以上。
這個費用的付款方法和香港的按揭保險費用類似，可以開始時一筆過還，或者攤分在按揭年期還。如果選擇一筆過還，不過有機會在按揭申請不獲批核下未能取得全數退款。如果不想給這部分利息，可以申請前選擇攤分還，但之後提早還款。
Booking Fee 留位費 通常只會在Fixed Rate固定利率按揭計劃中出現，類似申請費用，成功申請或是失敗都要比，金額大約介乎100至300英鎊，現時很多銀行都豁免這個費用。
Valuation Fee估價費 一般價位的物業大約300英鎊，或物業價值0.1%-0.15%。部分銀行按揭計劃會送這個服務，不用收取費用。
Broker Fee中介費用 有免費中介的，收費的不應該超過300英鎊或貸款額的1%
另有「還息不還款」貸款 Interest Free Only Mortgage
除了還本還息的按揭計劃外，英國按揭設有「還息不還款」政策，買家以選擇只還利息部分，不還本金，不過到按揭年期完結後，需要一筆過清還所有本金，所以銀行會要求買家提出證明如何有方法自行儲存足夠資金到期還錢。
「還息不還款」可以讓英國物業投資者最大化資金的槓桿效果：業主出租物業後，可以將從住客收取的租金用於還息，多出的部分更可以用作部署買入另一物業，複製同一操作，獲取最大的利潤。
入息要求
如果在當地居住或工作，可以申請到年收入大概4至5倍，每月入息沒有特別要求。
如果用香港薪金作抵押，要求會高得多，例如自住物業匯豐需要75000英鎊年薪，出租業務個人名義為50000年薪，公司名義需要75000英鎊年薪。並不會計算花紅及雙糧等收入，純粹以底薪作為計算基準。
按揭成數上限
一般情況，通常自住可以批到80%，出租大約70%或75%。
按揭年期
當地銀行最長可以做到40年。匯豐和東亞英國最多25年，中銀30年，同時需要符合不超過65歲扣減申請人年齡的規則。
如何選擇最優惠的利率
可以參考一些比較網站，例如Moneysupermarket，uSwitch等。
