各大銀行最新按揭息率和回贈率
2023年7月27日美國聯儲局宣布加息0.25%至5.5%，連續11次加息，香港4大行匯豐、恆生、中銀、渣打也跟隨將最優惠利率增加0.125%，累計加了0.875%，封頂利率升至3.625%。去到10月開始，銀行更將新造按揭計劃由P-2.25%改為P-1.75%，變相令新造按揭人士的封頂利率變成4.125%。由於轉按會令自己的按揭由3.625%變成4.125%，變相令到正常情況下每2/3年轉按轉回贈的策略再行不通。
2023年7月放寬按揭後，DBS已經暫停提供按揭回贈和只提供P-0%的按揭計劃，等於暫時推出新造按揭市場。其餘銀行在10月開始也陸續將回贈比率由2.5% – 3%減回1.75%至2%的水平。個別銀行建設銀行和富邦銀行就收取比4.125%高的按揭利率。
| H按息率 | H 按上限 | P按 | 現金回贈 | |
| 工銀亞洲 | H+1.3% | 4.125% | 4.125% | 2.5% |
| 匯豐、恆生、中銀、渣打等 | H+1.3% | 4.125% | 4.125% | 1.75% – 2% |
| 建設銀行 | H+1.3% | 5.125% | 5.125% | 0.5% |
| 星展 | H+1.3% | 6% | 6% | — |
| 富邦 | H+1.3% | 6.25% | 6.25% | 1.6% |
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最新按揭成數上限表
兩大顧客適合轉按
發展商按揭客
當一些業主購入新樓盤時，通常會選擇發展商提供的按揭計劃。這些計劃可以幫助有些人較容易購屋，並且在最初幾年的利率較低，與市場上的按揭計劃相當。然而，蜜月期結束後（通常為三年），利率會急劇上升，按息往往升至7%以上。為了避免高息風險，適時轉換至銀行按揭計劃是必要的。
「甩按保」客
除了發展商提供的按揭計劃，許多首次置業者也會使用按揭保險來貸款，這可以為1000萬以下的物業申請高達九成的按揭。然而，使用按揭保險需要支付一定的保費，而且按揭保險下購買的物業通常不能出租。
如果轉換至銀行按揭計劃，可以節省利息並靈活運用物業。此外，如果在按揭計劃開始後的第一年內退保，可退回已繳交保費的40%，第二年為25%，第三年內退保，則可以取回15%保費。
由於金管局最近放寬了限制，使用按揭保險的人現在有更多的機會提前轉換至銀行按揭計劃。
例如，Tony兩年前以首次置業身份購入了價值600萬的物業，申請了高成數按揭，借了75%的貸款，共計450萬元。兩年後，他還有430萬元的還款餘額。如果該物業的估值沒有改變，那麼按揭貸款佔物業價值的比例為71.7%（430萬/600萬）。因為新規定1500萬以下的物業的按揭上限為7成，只要Tony多備10萬元資金，就可以轉換至其他銀行的按揭計劃而無需要再用按揭保險，直接申請420萬元的新按揭，Tony可以得到以下好處：
- 退回前兩年已繳交按揭保險金額的25%。
- 新按揭無需支付按揭保險費用，每月供款減少。
- 轉換至其他銀行按揭計劃後，可以獲得現金回饋。以2.9%計算，420萬元可以賺取12.18萬元。
- 即使不是為了「甩按保」，到了罰息期的人也應該考慮轉換按揭計劃。很多人有兩大顧慮，第一，現在是加息期，重新做按揭的利率會更高，利息支出會增加？
