【香港按揭全攻略 2026】買樓首期點樣計？按揭保險 | 成數上限 |居屋按揭 | 按揭回贈

【物業攻略：白居二 | 居屋類型 | 特色居屋 | 房協安置居屋 | 綠表、白表 | 公屋富戶政策 | 綠置居 | 按揭計算機 | 買樓 vs 租樓計算機】

按揭計算機

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甚麼是樓宇按揭

樓宇按揭 (Mortgage) 是有常見的其中一種抵押品借貸，以物業作為抵押，向銀行或財務機構借貸，借貸人需要準時每月或按指定時間還款，否則承按人（即提供貸款的銀行或財務機構）有權收取該抵押品。

香港按揭的種類和條件

香港不同的物業種類的按揭要求和上限各有不同，主要種類有

• 住宅物業按揭 (私人樓宇按揭、居屋按揭、公屋按揭)
• 車位按揭
• 工商鋪按揭

公屋按揭只適用於購買政府的公共屋苑，而私人按揭則適用於購買私人市場的房屋。

按揭申請前的準備工作

在申請按揭之前，需要仔細考慮你的財務狀況，評估你的能力來承擔貸款。另外需要準備財務記錄、收入證明、身份證明等文件。還需要估算你想購買的物業的價錢，這樣你才能夠知道你需要借多少錢。

如何計算按揭貸款上限

按揭貸款額度通常基於抵押物業的價值，按一定物業價值的成數作為上限。此外，有幾個因素會影響你的按揭成數上限

• 物業價格
• 物業類型
• 如果是私人住宅物業，分為一手即供、一手建期、二手；如果是政府資助房屋，分為一手、白居二、綠置居等
• 自己是否擁有「首置人士」身份？只要申請按揭時未持有任何本地的住宅物業，都可屬首置人士，可以申請9成按揭。如果擁有車位、工廈等非住宅物業也符合「首置」身份。
• 主要收入來源是否來自香港
• 是否擁有固定收入
• 物業是否用來自住，還是打算出租
• 能否通過供款比率
• 能否通過壓力測試

首置人士定義：

• 申請時按揭保險時並未持有任何香港住宅物業或擔保人，曾經持有但已經賣出物業也合乎資格
• 申請人須為固定受薪人士
• 申請人供款與入息比率供款不可超過申請者個人或家庭入息的 50%

最長還款年期為30年。高成數按揭因為風險高，申請7成或以上按揭需要申請和購買按揭保險。

私人物業按揭成數上限

樓價範圍	按揭成數 (不使用按揭保險)	按揭成數 (使用按揭保險 + 首置)	按揭成數 (使用按揭保險 + 非首置)
1,000萬以下	70%	90%	80%
1,000萬至1,125萬		80% – 90% (貸款上限 900萬)
1,125萬至1,500萬		80%
1,500萬至1,715萬		70% – 80% (貸款上限 1,200萬)
1,715萬至3,000萬		70%
3,000萬 – 3,500萬	60% – 70% (貸款上限 2,100萬)	不適用
3,500萬以上	60%

在以下情況下，按揭成數將會扣減10%

• 借貸人已經有其它物業或擔保在身
• 出租物業申需要扣減一成按揭上限
• 2024年8月8日起，出租物業可以申請按揭保險，但需要符合其中一個原因：包括剛剛生咗仔、失業，或者有特別需要而該物業不是最近12個月購買
• 村屋可以申請按揭保險，但通常最多只做到85%按揭甚至更低
• 公司名義購買物業，不能申請按揭保險，最高按揭成數為7成
• 另外以「資產水平」為基礎的按揭申請，不能申請按揭保險，最高按揭成數為7成

九成按揭要求

簡單來說，香港買樓最多可以做到9成按揭，但需要同時符合以下條件才可以做到

• 住宅物業
• 擁有「首置人士」身份
• 固定受薪人士
• 收入來源主要來自本地
• 購入的物業只能作為自住用途
• 物業價值1000萬或以下的二手樓或新樓
• 需要購買按揭保險，不用壓力測試，但壓力測試會用來評估申請人需否付額外按揭保險費用
• 供款佔入息比率(DTI)不能超過50%

八成按揭要求

所以要做到9成按揭其實並不是一件容易的事，反而要做到8成按揭，需要達到的樓價條件就相對寬鬆。在購買按揭保險下，1500萬以下的新樓和二手樓都可以做到8成按揭，而且申請按揭人不需要擁有首次置業身份和固定收入的要求。

公屋、居屋按揭成數上限

	綠表	白表	還款年期
一手居屋	95%	90%	25年
二手居屋 (未補地價/白居二)
二手居屋 (已補地價)	80% – 90% (和私樓一樣)		30年
綠置居	95%	不適用	25年
租者置其屋	100%		30年

壓力測試

2024年2月28日後，金管局宣布暫停壓力測試實施按揭的壓力測試要求。

本來金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加2厘/2%後，供款與入息比率(DTI)不得高於月入60%，確保借款人即使在利息上行時，也能有足夠負擔能力應付樓價，不會做成大批人斷供，做成系統性風險。

月供比率

供款與入息比率(DTI)是指每月按揭供款與每月入息的比例，例如每月按揭供款為20000元，每月入息為40000元，供款與入息比率便是50%。

現時基本準則是DTI要在50%或以下，但遇上以下情況時每項需要減5% – 10%：

• 不是自住，而用作出租
• 有未供完按揭或是擔保人(包括其他物業種類，例如車位等)
• 主要收入來源不是香港

本身如果有幫人擔保、自己有按揭或者私人貸款每月需要還款，是需要一同計算的，例如上述例子中，借貸人本身已經每月還$5,000私人貸款，連同每月2萬的按揭供款，總供款就會是2.5萬，DTI變成 2.5/4 = 62.5%，超出50%的限制，不能批出按揭。他每月按揭最多供款只有2萬 – 5,000 = 1.5萬Quota，借貸力大幅減少，所以如果可以，他應該先減低私人貸款的水平。

提高月供比率

有監於樓價由2021年至2024年間大跌近3成，很多樓花買家未收樓已經變成負資產，金管局在2024年12月4日向銀行發出指引，推出一次性特別安排，容許銀行放寬建期樓花按揭至「購入價」八成 和「供款與入息比率」上限至六成，放寬最高按揭貸款成數和「供款與入息比率」上限監管要求，以便銀行可以靈活地協助於2021至2023年選擇了建築期付款的樓花住宅物業用家完成物業交易。

部分購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，在申請按揭貸款時，可能遇到物業估價低於成交價的情況，面臨額外籌措首期的困難。與此同時，部分銀行向金管局表示，希望在風險可控的情況下幫助這些有實際困難的用家。

預計特別受惠新盤預計的

• 元朗柏瓏、滙都
• 將軍澳凱柏峰
• 油塘朗譽
• 啟德澐璟、啟德海灣
• 港島南岸海盈山

舉例：原本想借9成

2022年

原本樓價：$100萬
按揭：7成 $70萬
所需首期資金 $30萬

2025年現時策略

現在樓價：$70萬
按揭：7成 $49萬
所需首期資金 $51萬 ($100萬- $49萬)
需要補充資金 $21萬 ($51萬- $30萬)

如果買家實力不足，只有$30萬，未能補多$21萬，就上不到會。要買樓，最多只能做49成首期。

金管局實施一次性特別按揭安排後

現在樓價：$70萬
按揭：8成 $56萬
所需首期資金 $44萬 ($100萬- $56萬)

居屋/公屋按揭

資助房屋其實有細分多種類型，包括房委會和房協，然後又有新居屋、綠置居、白居二等，不同計劃中可以申請的按揭也有不同，以下將會一一介紹。

房委會居屋按揭

由於房委會已經為所有買家做了按揭貸款擔保，所以一般情況下，可以申請到的按揭成數上限會更高，而同時不同做壓力測試。

資助房屋類型	按揭成數上限	最長年期	壓力測試
租者置其屋	100%	30年	不需要
一手房委會新居屋【綠表】	95%	25年
一手綠置居	95%	25年
一手房委會新居屋【白表】	90%	25年
一手房協新居屋【綠表】	90%	25年	需要
一手房協新居屋【白表】	90%	25年
房委會白居二【綠表】	95%	高成數按揭：最高30年減樓齡 普通銀行按揭：25年	普通銀行按揭需要
房委會白居二【白表】	90%	25年
房協白居二【綠表】	90%	高成數按揭：最高30年減樓齡 普通銀行按揭：25年
房協白居二【白表】	90%	25年
已補地價居屋	和私人住宅按揭一樣	和私人住宅按揭一樣	和私人住宅按揭一樣

在房委會擔保之下，一手新居屋和綠置居(只供綠表人士申請)而言，不論綠表或白表買家都可以在免壓力測試下做到高成數按揭成數的貸款，綠表更加可以做到高達95%，白表是90%，而且買家也不用繳付按揭保費，不用做壓力測試，不過買家依然要通過每月供款佔入息50%以下這個測試。

按揭年期會比一般私樓按揭短，最長年期為25年，而且新居屋申請並不接受有「擔保人」。另外於部份居屋申請人已是退休人士，沒有入息證明，在申請按揭時，他們只需填寫一份聲明，證明自己有能力供樓就可以，例如提供原因是家中親人會提供家用已經可以。要注意「聲明」也是一份正式文件，作假聲明會負上刑責的。

不過由於房委會的按揭貸款擔保由該居屋首次出售日期計算只有30年，所以二手居屋年齡較高時，銀行若批出25年的高成數按揭(6成以下的普通按揭不受影響)，到了按揭後期便沒有了擔保人，所以未必會批出25年按揭。例如樓齡是22年，房委會餘下的擔保只有8年，銀行按道理只能批出8年的高成數按揭。

銀行的原則是，擔保期完結後，按揭餘額須低於樓價6成，才可批足9成半成數以及25年年期，否則便要扣減居屋按揭成數或還款年期。按此計算之下，記住一個Magic Number，如果物業樓齡是19年或以下，會有銀行願意批出25年按揭。如果是19年以下，可以參考以下這個表

成數|樓齡	19年	20年	21年	22年	23年	24年	25年	26年	27年
95%	25	23	21	19	17	15	12	10	7
90%		25	23	20	18	16	13	11	8
85%			25	23	20	18	15	12	9
80%				25	23	20	17	14	11
75%					25	26	21	17	13
70%							25	22	17
60%								25	25

例子：樓齡23年，想做90%按揭，銀行最多只能批出18年的按揭，如果想做80%按揭，就可以批到23年的按揭年期。

房協居屋按揭

不過，不是所有居屋都是由房委會興建，有少部分的居無是由房協負責，而房協的按揭是會比較嚴格的。房協是一個獨立的非政府及非牟利的法定機構，近年偶然也有出售一些居屋，包括青衣的綠悠雅苑、將軍澳的翠嶺峰、屯門的翠鳴臺和沙田的綠怡雅苑。

和房委會不同，房協不會替買家進行「按揭貸款擔保」，只會透過指定銀行直接批出90%按揭，綠表人士按揭最高成數也不是95%，而只是90%。雖然買家同樣豁免按揭保險費用，但審批上會比較嚴謹，所以需要時會進行壓力測試。由於沒有擔保機構，所有置業者是可以加擔保人，但按揭成數上限會減少一成。

由於房協不做擔保人，所以房協的二手居屋做高成數按揭是需要「香港按揭證券公司」擔保的，但要注意「香港按揭證券公司」不是接受所有居屋屋苑申請，符合資格的綠表和白表買家都可以申請最高90%按揭和25年，需要通過壓力測試和繳交保費，也接受增加擔保人的申請。

計劃	實行年份	香港按揭證券公司接受
出租屋邨	1952 – 1997	❌至提供分佈在20多個屋苑3萬多個的出租單位
郊區公共房屋	1984 – 2017	❌ 沙頭角邨、對面海邨、翠塘花園(其中一座)
市區改善計劃	1976 – 1999	❌荷李活華庭、欣榮花園 、萬和閣、萬盛閣、尚雅苑、麗雅苑、駿發花園 、毓明閣、居仁里3號、龍濤苑、太白臺10號、頌賢花園、加暉閣、羲皇臺1號、平瀾街7號、高寶閣 、儒林臺3、建和閣、高宏閣、源輝閣 、砲台街39C號、廟街221號、差館上街5號、西園 、寶文街8號、賴恩樓、愛群閣、美新樓
住宅發售計劃	1965 – 2002	✅ 健康邨、家維邨、祈德尊新邨、偉景花園、樂年花園、茵怡花園、寶石大廈 、翠塘花園、 啟德花園、景新臺
夾心階層住屋計劃	1995 – 1999	❌ 悅庭軒、欣圖軒、芊紅居、浩景臺、悅海華庭、雅景臺、旭輝臺、晴碧花園、疊翠軒、宏福花園
市值發展項目	2000	❌ 加惠臺、曉峯灣畔、怡心園
「長者安居樂」住屋計劃	2003 – 2004	❌
資助出售房屋項目 / 居屋	2016 – 現在	✅ 綠悠雅苑、翠嶺峰、翠鳴臺、綠怡雅苑

按揭保險

根據金管局規定，如要借款人申請7成(部分金額範圍是5成和6成）以上按揭，就必須購買按揭保險，按揭保險公司會為銀行超過7成的按揭部分提供保障，銀行就不用因為批出高成數按揭而承擔額外風險。

現時本港有 3 家公司提供按揭保險服務，分別為：

1. 香港按揭證券有限公司(HKMC)
2. 昆士蘭保險(QBE)

申請人需要經銀行申請按保，銀行會決定用哪一家按保公司就由銀行決定，申請人不能自選。雖然 2家按保公司的保費都是一樣，保費可以連按揭費用一齊借。按揭保險費用視乎貸款年期，按揭成數，借款人本身有沒有擔保或其它按揭等因素決定。一般來說九成按揭保費比八成按揭都比貴一倍以上，可以高達5%。

由於按揭保費都有一定負擔，所以銀行容許將按揭保費攤分至按揭年期去還。

按揭還款方式有哪些選擇

銀行按揭還款方式有通常是每月分期還款，有些銀行容許用每兩星期還款一次的方法，變相每年還快一個月。而外國流行的每月只還利息方法在香港就很少見。

香港按揭的利率和費用

現時的按揭利率大約3.5%。絕大部分的香港銀行按揭計劃都是H-Plan或P-Plan，H-plan的H是指的是Hibor，是一個每天都浮動的利率，所以Hibor Plan計劃每月的按揭息率都有機會不同，每月以參考日的Hibor rate為基準加一個固定息率去計算，例如現時最抵的銀行按揭計劃為HIBOR+ 1.3%，假設該月參考日Hibor為1.2%，該月的按揭利率會變成2.5%。

由於Hibor在機會間中升至很高(1997年亞洲金融風暴時，隔離利率曾經升至300%)，所以Hibor Plan都會加設一個上限，會以P-rate (Prime rate) 最優惠利率減某一個固定息率去計算，例如當Prime rate是5.75%時，若按揭計劃的上限為P-2.25%時，上限就會是5.75% – 2.25% = 3.5%。

如果Hibor為3%，Hibor+1.3% = 4.3%超過上限3.5%，該月的按揭息率將會以3.5%介紹。由於2022年下半年開始HIBOR經常處於3%以上，所以HIBOR的按揭計劃差不多全部維持在封頂利率，大約3.5%。

P-plan的P則指Prime，Prime rate最優惠利率就通常幾個月甚至幾年先會改變一次。P plan計劃相對簡單一點，會以Prime rate為基準減一個固定利率去計算，現時的最優惠利率(大P)為5.75%，現時最抵的P按計劃為P-2.25%，所以上限為3.5%。

而現時大部分銀行的P按息率其都是3.5%，和上述的H按計劃一樣。雖然機會小，但Hibor將來還是有機會下跌，所以H按按揭息率有機會低於3.5%或P按的按揭息率。所以若其它條件一樣下，例如H按和P按都有Mortgage-Linked Account和相同的現金回贈比例，H按是會比較划算，現時市場大部分按揭都是H-plan。

申請按揭程序

1. 申請人避免估值不足問題，可以預先找銀行做物業估價
2. 買賣雙方簽署臨時買賣合約
3. 盡快向建議至少3間銀行申請按揭貸款
4. 遞交文件：臨時買賣合約、借款人和擔保人(如有)之身份證副本、工作證明、最近三個月的收入證明 (如糧單、銀行月結單或存摺等，非固定收入人士需要遞交更詳盡記錄)、最近年度的稅單或報稅表
5. 銀行審批按揭，需要時間通常為2個星期到1個月
6. 比較並選擇條款最適合的銀行，並前往銀行簽貸款條件信作實
7. 銀行會向你的律師樓致函，通知律師準備按揭契
8. 在交易日前，買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件
9. 律師行知會銀行，銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方，交易便告完成
10. 銀行會發放按揭的現金回贈，和銀行寄上還款過程表，通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料

按揭常見問題

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