由當年上車盤首期都唔夠，到3年內連續買樓3層樓，中間透過很多財技和瘋狂槓桿，據聞他每月供款的錢比他的收入還要多。所以版主邀請了編寫連載故事分享下，暫時免費放在Patreon
第一章 二手樓很舊但很貴
拍拖很久，但因為上車問題一直未有結婚計劃。雖然畢業後大家已經將給家用、稅後等大部分的收入儲起來，但上車盤的樓價升得太快，原本400萬以下可以做9成按揭保險，四十幾萬就可以上車，但當有四十幾萬時，四百幾萬的盤已經差不多絕跡，而500萬的樓八成按揭，加埋印花稅等雜費要近120萬，所以又要在儲多幾年錢。
畢業七年多好，終於合力儲了接近120萬，便開始去睇樓，知道港島、九龍已經不太可能，所以集中第一個區選了沙田區。目標是600萬以下的，因為過了600萬，需要4成首期，連印花稅等，至少要260萬，對我們來說是一個天價。
朋友介紹的經紀帶我去看新城市中心附近的舊屋苑，例如偉華中心、希爾頓花園等，由於樓齡已經有三十年以上，大部分看的單位都比較殘舊，不過售價依然不菲，兩房三百多尺都要賣五百幾萬，而且間隔不實用，細房要房一張床都不容易，經紀還硬說有小孩、工人都可以住得下。
只有凶宅榜邊單位合乎預算
唯一有興趣的是一間近年已經裝修，景觀開揚，望到城門河的中層單位，兩房400尺賣540尺，點解特別便宜？因為同層傍邊的單位是凶宅，雖然本人不怕兇宅，不過因為銀行可能降低估值和按揭成數，所以唯有放棄這個選擇。
麵粉便過麵包？
本來約了經紀下星期再去睇樓，不過有一天在街上，有一個經紀走過來介紹當年的新發展區啟德新盤，尺價不用$20,000，當時啟德區地價已經被國內民企海南航空搶至$14,000/尺，加埋建築成本至少每尺$6,000，尺價$20,000這個麵包價比麵粉價還要便宜，升值潛力非常高，我就有點心動，不過難題是就算一房，價格都要近800萬，我們只有120萬如何買得起？
第二章 只是有錢在香港買樓是不夠的
經紀見我們有興趣，就不斷打電話來遊說我們，導出新樓有個好處就是可以借高成數按揭，就算超過600萬的樓，發展商也可以私底下借出額外樓價15% – 25%的貸款，加上銀行的50% – 60%按揭，首期最低只需要20% – 25%左右，就是坊間所講的發展商二按。
我們算一算，如果買一房約370尺的單位，扣除近20%的折扣後，售價700萬，銀行和發展商按揭加起來最多可以借560萬，自己只要拿到140萬出來就可以上車，當然還有約20萬印花稅，不過上會日期是4個月之後，所以計及這幾個月大家的儲的錢，大不了再加上信用卡透支，到時候應該剛剛有足夠的錢上會。而且，買新樓有另外一個好處，就是不用給經紀佣金，又不用裝修和買電器，加起來都省回約50萬。
二手樓不比新樓便宜
同樣370尺面積不過是沙田30年樓齡的單位，大概都需要550萬，計及上面說的50萬成本，其實啟德這個新樓盤都只是貴100萬，還要在九龍區，樓齡新30年，將來還有發展潛力，聽起來非常吸引。
不過原來在香港買樓不是有錢就可以，還需要運氣，竟然買樓是需要先入飛、再抽籤，然後在週末時排隊揀樓，先到先得。原來香港有一千、幾百萬的人真的周圍都是，除了內地人、新香港人，還有很多本地人都很富有。
結果，我們的抽籤號碼排二百多名，但這個樓盤第一輪價單只有一百多個單位，加上買樓時要先讓A組大手客先買，所以輪到我們時，預計只剩下少量1500萬以上的三房單位，所以經紀直接叫我們不用浪費時間去售樓廠。
未能買樓的我既放鬆又擔心，放鬆是因為不用勉強自己上車，暫時不用做一世樓奴；擔心的是怕之後的樓價繼續升上去，而且這個盤是低水盤，之後未必再有這些機會。
第三章 經紀提議我們問親戚借錢做首期
自從上次抽籤後，我們的目標已經只放在一手樓，這幾個月也看了很多買樓和按揭的新聞，認識算是多了。過了三個月，終於有另一個啟德盤推出，因為最近這幾個月轉了工作，薪酬都有可觀的升幅，所以今次重整旗鼓後，我們目標是一個細兩房單位，大約800萬。
今次發展商沒有預先抽籤，而是安排所有已經入票的人到旗下一間酒店輪候，可能發展商想做到萬人空巷的畫面，我估當晚應該有兩、三千人在排隊，原來買樓除了要錢，還要有體力。
今次抽籤比較順利，我們每人入兩票，總共有四個籌號，其中一個籌號排七十幾，經紀表示我們買到心儀的單位機會都幾大，所以我們便留在售樓處等。等的時候一直望住消耗表，希望自己想買的單位還未賣出。不過到了四十幾號籌的時候，我們想要或可以負擔的單位已經差不多賣完。
早買早享受、遲買貴幾球
當我們還很緊張的時候，經紀的兩位老闆走過來加緊遊說我們，有一句印象最深刻的是「早買早享受、遲買貴幾球」。可惜在差幾個籌到我們的時候，所有我們想買的單位已經沽清，正當我們在失望之際，經記叫我們先選比較貴的兩房單位，話可以幫我們拖多大半個小時再考慮下。
我們選了剩下來最便宜的兩房單位，依然需要九百幾萬，首期連印花稅要近250萬，比我們的預算多了足足80萬，不過經記們沒有放棄，繼續不斷遊說我們說現在是買樓的好機會，過了就沒有等等，然後他們竟然提議我們打給自己家人和親戚借多幾十萬！
我想就算親戚有幾十萬閒錢都不會無端端借給我們啦，雙方家中也不富有，沒有任何資助，只可以靠自己。正在苦惱的時候，我突然想起之前睇過的一個財技，有機會令我們可以「上車」，所以我便走過去和發展商講我確定要買這個單位。
第四章 不夠首期都可以「上車」的財技
香港有一樣野好流行，就是私人貸款，或者在稅季時叫稅務貸款，稅務貸款可以借的金額其實遠超過需要交稅的金額，一般最多可以借月入12倍甚至15倍。
我正正想用稅務貸款解決這個問題，不過有兩個問題需要解決。第一，申請按揭時要做月入測試和壓力測試，假設月入6萬，大概每月按揭和其它貸款供款不可以超出3萬，如果我本來每月要還2萬私人貸款，我每月按揭供款就會大減至1萬，可以借的按揭額就大幅下降。
掌握時機
要解決這個問題就要懂得申請次序，我買這個新盤的上會期在四個月之後，審批按揭大約要一個月，所以大概要在上會兩個月前申請按揭。等按揭成功批核後幾天先申請稅貸或者私人貸款，因為我還未有上會，所以銀行查我的信貸記錄時，很大機會看不到我已經有按揭的記錄，所以會批足我申請的金額。不過，就算信貸記錄有我的按揭記錄，只要按揭和私人貸款每月供款總計不多於月入70%就可以，所以可以取得的錢一定比先申請私人貸款再申請按揭多。
不過金管局講明，首期資金是不可以從貸款取來的，所以申請私人貸款時，選擇貸款用途可以選擇「其它用途」。
月供比率100%
回到我個例子，我買的樓大約950萬，根據當時的按揭成數要求，我最多借500萬，發展商可以借樓價25%，237.5萬，所以我需要的首期金額是212.5萬，加埋稅和雜費大約要250萬，扣除我們的170萬預算，還需要借80萬的稅貸。
幸好，我三個月前轉工後的薪酬，乘12倍是超過80萬，所以申請沒有這個問題，加上稅貸銀行在查我的信貸報告時，還未有顯示我的按揭記錄，所以成功批足12倍月薪，利率只是1.9%和當時按揭利率差不多，銀行還問我要不要借多一點信用卡貸款！
我說不用了，當時我銀行按揭+發展商按揭+稅貸每個月加起來已經和我的月入一樣。幸好，雖然女朋友月入不高，少過我一半，但都會負責當中的一部分，所以我們加起來供款後的錢都勉強足夠我們生活和比家用，稅貸年期是2年，2年後又一條好漢。
第五章 買新樓有回佣？
「回佣」這個東西，問了未必有，唔問就一定無。大部分的新盤總會有部分經紀為了吸引客人，會願意將自己的佣金收入中某個百分比送給買家，這個稱為「回佣」。如果正常賣得出的新盤，這個比例大約為一半，和經紀相熟的可以再相議高些比例，八成、九成都有可能。如果是超級好賣的盤，大行的經紀就有機會完全不給回佣。
坊間間中有新聞是關於客人和經紀之間有關回佣的爭議，通常是客人表示經紀未有比已經承諾的佣金，所以買樓前一定要簽好回佣協議，而且有經紀本人和他上司(通常是區域總監)的親筆簽名。
買樓買到凌晨
買樓當天，我們簽完臨約之後，已經去到凌晨12點半，還記得我之後個日還要去廣州出差，筋疲力盡之下都沒有在留意幾個合約的細節。離開售樓廠後便馬上座的士去唯一一個凌晨會開的皇崗口岸，再轉過境巴士過關，之後在口岸隨意跟一個找生意的私家車司機上了車，通宵座車去廣州，結果凌晨4點半才去到廣州天河區附近的酒店。
佣金比例是假的
原本買完樓都幾開心，幾大滿足感，不過醒來後又發現有一些回佣上的爭議。雖然我們簽了回一半的協議，但發展商給經紀幾多%的回佣，我們是不會容易知道，我們的經紀當時和我們講發展商將會給他們2%佣金，所以他們在協議上就寫上給我們會樓價的1%佣金回給我們。可是我們問過朋友的朋友，他也是大行經紀，他說發展商今次至少給3%佣金，達到某定銷售額的更可以獲得3.5%佣金，所以經紀給我們的佣金比例是假的！
我馬上聯絡經紀質問他，經過一番對話後，他找了個下台階，說發展商剛剛加了佣金比例，他們願意回1.25%。我們不接受後，再爭取了數小時，終於下午時他們願意給1.5%回佣，我們也接受了，沒有在爭取實際上的1.75%。為免之後有什麼紛爭，在香港的女朋友馬上親自和經紀面對面簽新的回佣協議，事情總算告一段落。
願意墊支回佣的經紀
後話，回佣的時間要等到發展商發佣金給大行，再經財務部處理一、兩個月才會給到買家手上，由買樓花新盤到收到錢，總共需要的時間短則幾個月，長則可以達到一年半，我們買的盤就差不多等了一年半才有。
記得大約過了一年三個月時，因為手頭資金有點緊張，經紀在我們催促了幾次之後，竟然主動提出由他私底下先借給我們，然後過兩個月我們收到大行的支票後，再轉賬還給他，算是我見過最幫忙的經紀之一。
第六章 買樓都可以用信用卡？
在簽完正式合約和完成大部分手續後，我們去了一個旅行慶祝。點解手頭緊還有錢去旅行？其實是因為買樓時用了信用卡比錢，所以儲了很多飛行里數。首先在入票時，代理為了吸引買家睇完示範單位後現場入票，通常都願意接受信用卡，一張票已經十萬。
到揀樓的一天，可以預先和經紀說自己的資金還在週轉中，暫時不夠現金給訂金（通常是樓價的5%），經紀為了做生意，當天一定會叫公司帶刷卡機，即是公司要承擔信用卡公司收取的手續費，也會願意接受顧客用信用卡比錢。實際操作上是，買家先用信用卡付錢給代理公司，代理公司再代為出支票給發展商。
當時950萬的樓，5%訂金大約是47.5萬，當時最高的一張信用卡，每5元簽帳可以獲得1里，如果先申請多幾張適合的新信用卡，迎新優惠的兌換率更高，所以當時買樓總共儲了超過十萬飛行里數，足夠換雙人來回機票，去到亞洲大部分地方，甚至部分歐洲地方。
旅行回來就按先後次序，先申請銀行一按，再申請發展商二按，然後申請稅貸。通常要用發展商二按，就一定要用發展商指定的律師樓，收費也比較貴，而且因為合約比較複雜，又會再收多一點錢，隨時律師費已經過兩萬，而且二按申請無論成功還是失敗，通常都要給約五千元申請手續費給發展商。一按、二按順利獲批後，我們便馬上申請稅貸，一星期內就已經獲批和取得貸款，成功上會，開始第一層樓漫長的供樓生涯。
第二部分：第一部分用簡單財技，以百多萬首期買了層接近一千萬的樓，成功上車後，只是故事的第一部分。接著開始將自住樓加按，才是高風險遊戲的開始。
第七章 自住樓唔怕跌
經常聽到「自住樓、買左唔怕跌」呢句話，我個人覺得這是一個很錯的概念。比如你2013年時用3,000萬買了「十賣九蝕 的大埔比華利山別墅，看著幾年間價格節節向下，一直由3,000萬跌到2,500萬，而同期大部分屋苑就升了一倍，試想下心裡會不會平衡？
更實際的是，如果層樓價格一直跌，便沒有加按套現新資金的機會，想做到「一開二、二開四」就很困難。另外，發展商按揭的設計通常是兩段式，第一階段通常是首兩年或三年，屬於低息期，一般都低於3%。但過了低息蜜月期後，按揭利率便會通常大幅增加至P+1%甚至更高，即是6%以上，月供隨時會多50%以上，恆大去年的新盤甚至可以升至9%。
當年，有驚無險地過了頭兩年，稅貸已經還清。因為銀行的按揭通常罰息期是兩年，所以便開始申請轉按。找了幾間銀行，估值大約是1,150萬至1,230萬，最終找了一間銀行估價達到1250萬，比起兩年前買入價950萬多了300萬。本來的按揭是500萬，兩年多間還了約20萬，加上當初1.8%回贈，餘下的按揭還欠銀行470萬，現在最多可以借1,250萬的一半，即625萬，所以可以按多195萬出來，而且轉按去另一間銀行，又可以賺多次銀行回贈，又可以還少十幾萬。
有了這195萬，首先是將餘下的二按還清，還有少少錢剩下來。將銀行一按、發展商二按和稅貸「三合一」後，每月供款由7萬幾大幅降至2萬幾，之後每個月可以儲番多些錢，接著便部署下一步計劃。
第八章 買樓猶如QE
買了樓後，我發現對金錢的看法又有些新轉變，可能有買樓的都會有這個感受。會計學上，資產Asset = 負債 Liabilities + 權益 Equity，這個公式也可以應用在自己身上，資產 = 按揭/貸款 + 身家
我們買樓之前，擁有的資產大約150萬，沒有借錢，信用卡月月準時還清，負債大概等於零，我們實際的身家是150萬。傾盡身家，再借稅貸後，買了一層約950萬樓之後，資產變成950萬，流動資產變成接近零，按揭和稅貸總額約800萬，上面的公式變成 950萬 = 800萬 + 150萬，我們的身家(Equity)變成150萬。
心裡錯覺錯誤高估自己身家
雖然同樣是150萬，但自己的感覺就完全不同了，我經常會認為自己現在有950萬的財富，雖然實際上其實我只有150萬，這個將Asset當成Equities的心裡錯覺會影響投資和消費態度。我一向有投資股票，買樓前，假如我的股票總值由50萬跌至35萬，輸了15萬，我會覺得非常痛心，因為對於150萬來說，15萬已經是十分一，更加是大家要加倍努力儲幾個月錢才可以抵消。
錯誤地追求更高風險
可是當買樓之後，因為覺得自己身家有950萬而不是實際的150萬，所以當輸了15萬在股票的時候，15萬只是950萬不足2%，所以自己就沒有太大感覺。這個想法其實非常危險，因為當對於股票總值升跌沒有太大反應的時候，就會做出魯莽的決定。同時因為需要更大的回報才能滿足自己，自己就會採取買一些更高風險的股票或一些更高風險的投資策略，但其實自己本身因為買樓已經處於高風險狀態。消費是也一樣，如果去一個旅行需要四萬元，買樓前會覺得很貴，買樓後會覺得四萬元對層樓的價值來說只是小數目，所以就更容易買東西是就會變得更隨意。
後來我想通了，其實買樓就好像QE，只是將自己的資產負債表膨脹起來，產生錯覺，將等式兩邊同時增加，其實身家並沒有變，資產↑ = 按揭/貸款 ↑+ 身家。所以之後投資和消費時要提醒自己還是一個小薯仔。後來我比喻自己買三層樓，其實是QE1，QE2和QE3。
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