第九章 發新股融資應用在買樓上
在第一層樓轉按後大約半年，本來目標只是盡快還清稅貸，同時儲多點錢投資下股票。點知，突然間有個新界大西北的新盤推出，非常吸引，由市場認為最好的發展商興建，尺價都只是$12,000，比旁邊二十幾年的一個大型屋苑只是貴少少，而且去深圳灣非常近，將來香港變成香港市時，鄰近深圳的地區應該會有較大升值潛力。
雖然今次的單位比較便宜，兩房都是五百幾萬，但對於還有一身債的我也有一定的困難。首先要解決的是稅貸，半年前申請的40萬稅貸，大約還了三分一，如果用自己這幾個月的儲的錢，應該剛剛足夠提早清還稅貸，當然要比1%-2%的提早清還附加費。
第二個問題是首期問題，樓花按揭最多申請八成，550萬單位就要110萬首期，計及印花稅即是要130萬，半年後上會，即是由現在起每個月要儲22萬，這個數當然遠超我們的薪酬。於是我就想，如果一間公司要拓展業務，資金來源一是借錢，二是發新股融資。
套用在買樓，即是要找人夾份。之前有一位剛退休的長輩，說他見到我們的啟德樓升值速度都幾快，股票又難玩，說他有幾十萬寧願買樓投資，但沒有收入的他知道是沒有可能的，除非買大陸樓。
於是我便和他相討，他提出他付出樓價的15%作為資金，餘額由我們提供，將來供樓也由我們自己全數承擔，而這層樓有15%的擁有權是屬於他，將來的租金收入和如果賣樓時賺到的錢也需要按比例分。這個情況下，我們需要付出的資金就大大減少至四十幾萬。
至於風險的問題，由於第一層樓差不多已經足夠三年，萬一自己將來失去工作，最差的情況是將第一層樓賣出，買入價950萬，銀行估值1250萬，當急賣減100萬，都賺了200萬，足夠暫時應該第二層樓的按揭支出。
由於今次單位數量比較多，所以第一輪入票時已經成功買了心水樓。雖然首期沒有太大問題，但原來我們還計漏了一個很重要的因素，有機會令我們無法申請足夠的按揭金額，這個問題留待下回分解。
第十章 計錯數不夠首期
買了第二層樓之後，長輩出樓價15%的資金剛好用來支付簽正約時的樓價10%訂金、印花稅、律師費等。本來僅有的積儲準備用來提早清還稅貸，而今次打算借最多的八成按揭，所以在上會前這六個月時間要找方法儲到樓價的10%，大約55萬，我有方法用「信用卡FPS功能」可以免息取得15萬貸款，餘下還欠40萬，大家努力下應該可以儲到，大不了最後差幾萬時，用信用卡透支出來。
擔保人申請按揭每月貸款支出不可以超過入息35%
過了三個月，我首先清還餘下的二十幾萬稅貸，以方便申請按揭。不過，之後申請按揭才發現一個大問題。我們算漏了擔保人借按揭的問題！
當初買第一層樓時，因為女朋友的入息不足以通過銀行的壓力測試，所以加了我做擔保人。原來做了擔保人後，銀行的壓力測試會嚴格很多，每個月所有按揭和貸款的支出佔收入比例由50%大減至35%，這個因素導致我們有一些技術上的問題。
第一層樓的按揭每月供約$26,000，第二層樓如果借八成和三十年還款期，大約每個月供$18,000，總供款約$44,000，原本我們以為用50%計算，每月入息有$88,000 ($44,000 / 50%) 就可以，如果現在要用35%算，就至少要有$126,000 ($44,000 / 35%)。雖然我們最近兩年都分別轉了工，薪酬有不錯的升幅，但加起來都不夠這個數字，所以就有點麻煩了。
雖然有資金困難，但那時也不太擔心，總覺得香港資金非常低，自己有穩定收入要借錢總有辦法，只是風險高低的問題。之後的一個月，基本上都和不同的人研究有什麼辦法，總結最好的方法就是將按揭由八成減至七成，每月供款減少$2000，入息加起來的要求是降低至12萬 ($42,000 / 35%)，將我伴侶加做擔保人，再將我們的年終花/雙糧紅計算在內(銀行可以將過去2年的花紅平均攤分每月收入中)就應該剛剛足夠，但突然間要準備多一成首期55萬，也是超出我們的預算。我想到的方法有以下幾個：
- 由「即供Plan」改為「建期Plan」，這樣可以拖多至少一年時間去儲錢，明年申請按揭時就可以申請七成按揭。但代價就是建期Plan需要多付樓價的4%，大約22萬。另一風險是如果我們一年後換了工作，薪酬減少了，申請按揭同樣有麻煩。現在的經濟環境，失業不是一間難的事。
- 再加多個擔保人，不過我們的家人要麼已經退休沒有收入，要麼就是年紀太大而銀行不接受成為擔保人。
- 重施固技，再用稅貸
- 信用卡透支
- 撻訂，損失百幾萬。這層樓非常有潛力，一定要保住，所以這個是最後的方案。
第十一章 供款多過月入
最後我們決定重施故技，用私人貸款。首先申請了七成按揭，大約過了一個星期，銀行成功批核，我們加起來的收入剛好通過壓力測試。
15萬免息現金
現在要解決的就是取得額外一成首期需要的55萬，當時Citibank和渣打銀行推出了一個新功能，可以用信用卡經轉數快(FPS)過錢比自己戶口，舉例我一月時用渣打Cashback卡用信過10萬給自己銀行戶口，我銀行戶口多了10萬，二月時再用信用卡過10萬，然後將二月的10萬還一月的卡數，所以我只要不斷每月重複這個動作，我就多了一些現金可以用。Citibank每月最多5萬，渣打每月最多10萬，渣打不同手續費，Citibank要1%手續費，不過現金回贈剛好抵銷這個支出。
有了這15萬，我需要的資金減低至40萬。然後，我們就盡快申請私人貸款，未免夜場夢多，怕銀行審批稅貸時會好查信貸記錄見到按揭的記錄，我們就選一些最快可以批核的銀行。這個時候，當然是用近年出現的虛擬銀行，有兩間比較成熟的虛擬銀行聲稱可以做到30分鐘內批核，而且利率還低於3%。
同時申請兩間銀行
這個時候我又有一個主意，如果我同時申請銀行A和B，既然他們是即時審批，而信貸記錄是幾日後先會有記錄，所以銀行A不會知道我正在申請銀行B，銀行B也不會知道我正在申請銀行A。
我用App同時向兩間銀行申請了各100萬的私人貸款，果然幾小時內兩間銀行已經批了私人貸款給我，突然間多了200萬Cash。這個時候，兩層樓的按揭加兩個私人貸款的月供還款額已經比我自己的收入還要多，不過這個不是大問題，200萬私人貸款填補40萬差額後，還有160萬剩，足夠我每月補貼還款至少兩年。甚至乎我可以再用部分的錢再槓桿做多一個投資……
發表迴響