第十二章 無意中走入了英國樓的展銷會
完成第二層樓的上會手續後，200萬私人貸款大約還剩下150萬，由於每月供款比收入還要高，所以我預留了100萬在銀行戶口在未來兩年要每月補貼，餘下的50萬就用來買股票。
大家都講移民
那時國安法剛剛開始實施，社會上很多人討論要移民，和海外置業，每個星期酒店都有不同的展銷活動。雖然有考慮移民，但本來對買外國樓我都沒有特別留意，不過有一次，有一個展銷會同場有講如何帶「寵物移民」，我有興趣便去了展銷會。
那個展銷會是賣曼徹斯特市中心的大廈住宅單位。十多年前大學交流時，因為曼聯足球隊，所以曾經慕名去了曼徹斯特幾天。和倫敦市中心不同，曼徹斯特差不多沒有大廈，最高的建築物也不過幾層樓高，唯獨是市中心鐵路站傍邊有一座約50層高的Hilton酒店，是全市最高的建築物，所以印象比較深刻。這個展銷會剛好是賣該地區的住宅，原來市中心除了當初的Hilton酒店外，還蓋了三、四座高度相若的住宅大廈。
最重要的是地段潛力和獨特性
我買樓的策略最看重是「地段潛力」和「獨特性」，買一些未來會發展的重心區域但樓價未完全反映的地方。第一層樓在啟德，買入的尺價不用$20,000，比後來的土地成本價相若；第二層樓在大西北，鄰近深圳灣口岸，將來香港被逼融入大灣區後，大西北是連接深圳、機場和港珠澳大橋經過的地方，大有升值潛力，這個也是我從來都看淡大部分港島樓的其中一個因素。
而今次曼徹斯特的樓盤不但在市中心，更重要的是曼徹斯特在未來十多年都只有這幾座高樓大廈，如果買入一個高層單位，可以俯瞰全個城市，所以這個盤有很強的獨特性。當然這些住宅的售價也比市內其他面積相若的單位高一半以上，而且現在買樓需要比25%首期，大約是100萬，將會用盡我現有所以現金，是一個高風險的決定，究竟我應不應該在加大槓桿「隔山買牛」呢？
第十三章 香港收入可以申請英國按揭？邊間銀行最抵？
如果要買英國樓我沒有錢Full Pay，所以我就第一個要研究的問題就是英國買樓如何做按揭和可不可以用香港收入作為申請？經過研究後，發現有三個辦法。
三間香港銀行可以提供英國按揭
第一個辦法是申請一些本地營業的銀行在英國的分部，主要有匯豐、東亞和中銀。其中匯豐英國和中銀英國的利率比較便宜，首兩年約2.5%，東亞就近4%，可以用香港本地收入作為申請。要留意，外國分部和本地分部屬於兩間獨立公司，所以香港分部的職員只會轉借我們的申請去英國分部，由當地的職員跟進。
匯豐有兩個選擇，除了匯豐英國外，還有一個叫HSBC Expat的，Expat其實是英國外島Jersey Island的分部，主要幫一些想避稅的客戶申請，香港有職員可以跟進，不過利率較貴約1%，大約3.5%。匯豐另外有個好處，如果是Permier客戶，資金可以即時由香港戶口轉至英國戶口，手續費免費。
由於這三間銀行的外國分行是和香港分行獨立的，理論上是不會理會你自己在香港的信貸記錄和貸款支出，當然這些銀行會要求你自己申報。當然如果想穩陣一點，在香港供樓的銀行最好和申請英國按揭的銀行不是同一間。
第二個辦法，如果想直接申請香港分行，可以選擇華僑永亨銀行OCBC，由香港分部直接處理，所以審批貸款時會將香港的貸款支持也計算在裡面。
第三個辦法，如果銀行不批核，坊間也有一些財務公司，專門幫香港人申請英國按揭，利率通常要6%以上，可以作為一個過渡性貸款，之後再嘗試申請銀行。
第十四章 市中心尺價不用$5000港元
知道有辦法申請按揭後，便開始考慮其它因素。英國大部分城市包括第二大的曼徹斯特樓價遠比倫敦便宜，所以租金回報率較高，不計租金收入稅和管理費，年利率最高可以有5%以上，倫敦就可能連3%都比較困難。雖然我們想買的單位已經比一般其它兩房面積相若的單位貴一半以上，不過這個為處曼徹斯特市中心的樓盤，尺價依然不用5,000港元，面積就比一般香港近年的新盤大一倍以上，八百尺實用面積的兩房被稱作「細兩房」，至於「大兩房」是有一千尺的。同樣三百幾萬港元在香港買新盤，只能買到屯門一百多尺的「龍床盤」。
決定買「細兩房」後，首先要付兩萬港元給香港的代理公司做按金。代理公司會介紹相熟的英國律師處理一切文件。大約一個月會簽訂好買賣協議，這個時候便要付樓價兩成給律師樓託管，之前的按金計算在裡面，總共大約七萬九英鎊，這筆錢之後會作為首期的大部分。
申請按揭過程大約十星期
這個樓盤是類似建期付款，不過由於最快三個月後就會收樓，所以睇樓後都馬上開始申請按揭。在匯豐香港轉介下，申請匯豐英國和匯豐Expat的銀行戶口和按揭。大約過了一個月後，匯豐英國當地就排職員打電話來，收集申請文件，主要都是護照、糧單、銀行戶口和信用卡月結單等等。審批的時候，主要會問一些超過300英鎊的交易詳情。
我們申請的是最大的75%、25年按揭，首期大約需要11.5萬英鎊，加埋印花稅大約1萬英鎊，按當時兌換1英鎊對9.6港元算，總共大約需要120萬港元。我們之前申請的私人貸款餘下160萬，40萬放在股票，餘下的現金剛剛好足夠支付，不過戶口就重新變回零。加上當時比特幣、香港和美國的科技股全部都大升，40萬的股票賬面價值（後來變成倒虧，下文再講）已經賺超過八成，心裡上就覺得戶口沒有現金也沒有問題。
遇上兩大難題
交齊文件大約五個星期後，銀行通知已經初步批核，不過和香港不同，英國的銀行會委派測量師樓去為單位做估值(通常要客戶自己付錢，大約三百英鎊)。原本以為一切順利，點知遇上兩大問題，分別是「估值不足」，以及因為客人太多，銀行對該樓盤可以做的「按揭限額已經爆滿」！
第十五章 用信用卡貸款交英國首期
銀行審批時遇上兩個問題，匯豐英國估值得出來的結果，估值只有買入價的90%，代表我們要額外準備多一成按揭，即是要大約額外38,000英鎊，大約365,000港元。
屋漏偏逢連夜雨
本來因為股票有賺，賣掉部分就已經足夠應付，不過適逢一月過後，美國和香港的科技股都開始大跌，加上買賣比特幣和其它股票的時機也不太準確，結果股票由賬面賺八成變成蝕五成，就算賣掉所有股票都不夠錢，同一時間還要給政府一年一度的薪俸稅。
不過，香港始終因為有太多資金，銀行都非常樂意將錢借出來。雖然因為每月還款大於自己的收入，所以不能夠再用私人貸款這個方法，因為銀行一查TU就知道。當我還在想方法之際，竟然已經有銀行主動打來推銷我信用卡分期貸款，和透支不同，過期不還卡數或透支年利率通常接近40%，但信用卡分期貸款利率可以低於5%，而且信用卡貸款是不會記錄在TU資料庫裡面。
低息信用卡貸款
我用信用卡叫稅的，該銀行將我的稅分做48期去還，減特別優惠的現金回贈後，年利率才不用3%。另外一間銀行的信用卡就給了一個超過50萬的循環貸款，利率約5.5%。循環貸款大約等於備用現金，需要的時候隨時可以按出來，只需要「還息不還本」，不像私人貸款和按揭一樣每月要還本金和利息；當然有多餘錢的時候，隨時可以還全數或部分，而利率按使用的日子按日計。
所以最後我就賣掉部分股票，再用多二十幾萬循環貸款去應付額外需要的首期。買了這三層樓後，我們手上除了十餘萬的股票外，就只剩下三個按揭、兩個私人貸款、兩個信用卡貸款。雖然每月還款比我們加起來的收入還要多，但其實沒有什麼壓力。最差的情況下，只要將第一層樓賣掉(按揭成數跌至大約45%)，賺到/取回的錢就已經夠解決所有短期債項，甚至另外其中一層樓的按揭。最大的風險的情況是失業 + 樓價突然大跌，導致第一層樓要賤價賣出。
另外我的代理和我講，匯豐英國在批核了我的按揭後，就再沒有處理其他買同一個樓盤其他買家的按揭申請，因為同一個新盤，銀行有機會因為風險問題而只會做某一個數量的按揭申請，加上最近很多香港人和其它國家的投資者因為英國稅務假期而去英國買樓，所以申請按揭時要申請兩、三間銀行先穩陣。
第十六章 印花稅假期SDLT省回多少錢？
英國樓市在疫情初期成交大減，所以政府推出印花稅假期Stamp Duty Land Tax (SDLT)，£50萬英鎊以下自住用途的住宅物業豁免印花稅，措施原定2021年3月底結束，最新延至6月底，以物業的「交易完成日期」(Completion Date) 為準，必須在優惠期內完成交易，先算符合資格。另外更加重要的影響是，從2021年4月1日起，英國政府對外國買家徵收2%的額外印花稅。
少交近18萬稅
無論是否在英國，只要你本來有層樓，就不可以用首置身份交稅。在稅務假期下，首£50萬是收3%，之前就是首£12.5萬收3%，之後的£12.5萬收5%，再之後的£25萬收8%，例如買一層£38萬的樓，現在只需要付£11,400 (500,000 x 3%)，以往就要比£20,400 (12500 x 3% + 12500 x 5% + 13000 x 8%)，足足少交了£9,000稅，兌換接近10萬港元，加埋海外買家稅的2%，即是又交少£7,600，兩樣優惠加起來近18萬。至於，£50萬以上的豪宅就在稅務假期下就一樣的稅率。
如果是首置者，首£50萬更加不用交稅，同樣買£38萬的樓，現在不用給稅，以往就要給£9,000 (12500 x 0% + 12500 x 2% + 13000 x 8%)，又是省略了近10萬港元，加埋海外買家稅2%，再少交£7,600。
18% – 28%的資本增值稅
外國出名稅多，除了印花稅，還有資本增值稅CGT(Capital Gain Tax)等。假設我五年後幸運地以£50萬賣出，稅前賺£12萬。然後可以減買賣時有關的費用，包括印花稅、律師費等，例如我買賣總共給了£3,000律師費和買入時£11,000印花稅，我要計稅的收入減至£106,000，之後可以減一個CGT的免稅額，年年不同，大概£12,300英鎊左右，計稅的收入減至£93,700。餘下的金額，連該年度的租金和其它英國收入，首£50,270收入計18%，之後計28%，如果我該年租金收入有£5,000，這樣餘下的£93,700，首£45,000收18%，餘下的£48,700（£93,700 – £45,000）收28%，最終我要給的稅是£21,736，佔了£12萬稅前收入的18.1%
如果計埋買入時的印花稅，有可能賺到的錢大部分都用了來交稅，對於在沒有資本增值稅長大的香港人來說，都是一個幾大的數目。
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