【物業攻略：白居二 | 居屋類型 | 特色居屋 | 房協安置居屋 | 綠表、白表 | 公屋富戶政策 | 綠置居 | 按揭計算機 | 買樓 vs 租樓計算機 | 印花稅計算機 | 按揭成數計算機】

講解下個計算機點用，任何變數自己都可以根據自己實際需要更改。假設你想住/租一個價值800萬的物業

• 如果買樓，假設你比30%首期，加及3.75%印花稅，1%地產代理佣金，需要$278萬(沒有計及其他雜費)。通常業主要負責管理費、差餉、水電煤等可以放在物業維護費率裡面。每個月要比按揭供款。
  
  每一年的買樓淨值 = 最新樓價 – 剩餘按揭 – 累計維護成本
  
• 如果租樓，800萬的物業大約月租2.2萬，半個月地產代理佣金，不過一開始不用比首期，所以和上面比較，一開始可以用來投資的資金有276.75萬。之後每個月要比租金，但就節省每個月的按揭供款。
  
  每一年的租樓淨值 = 上一年年底的租樓淨值 – 今年租金 + 今年如果買樓的按揭供款
  

香港住宅正常來講的租金回報率大約是樓價的3%至4%，要找超過這個回報率的投資產品未必好難，如果你有足夠資金Full Pay層樓，其實應該拿這筆錢去投資，然後拿其中一部分去租樓就已經足夠。

但如果你得30%首期，情況就不同，因為每年租金支出其實佔你個首期金額高達10%，但現時的按揭利率最多才3.5%，所以只要你的投資回報率可以在7%以上，否則買樓都會比租樓抵。如果有50%首期，Break Even回報率就講至大約4%。

買樓置業

好處

• 資產增值：長遠來看，樓價有機會上升，樓宇可作為長期投資，資產會隨時間增值。
• 財務自主：物業屬於自己，可以自由裝修、出租、改動、不受業主限制。
• 保障安居：不用擔心被業主收樓或加租，為自己和家庭提供穩定居所。
• 可作財富傳承：物業可以留給子女或作為遺產。
• 租金回報
  有需要時可以將物業出租，獲取租金收入。

壞處

• 首期及按揭壓力大：首期金額龐大，申請按揭有壓力，每月供款負擔重。
• 樓價波動有風險：樓價下跌時，資產會貶值，甚至出現負資產（樓價低於欠銀行的按揭）。
• 買賣成本高：包括印花稅、律師費、中介費、維修費、差餉、管理費等。
• 靈活性低：需要搬屋或轉工時，賣樓繁複，流動性較低。
• 維修責任全屬業主：所有大維修、裝修費用都要自己承擔。

需要的費用

1. 首期（首付）

• 一般為樓價的 10%～30% 或以上（視乎物業種類與按揭成數政策）。
• 例如買 600萬港元物業，首期可能需 60萬～180萬。

2. 印花稅

• 根據樓價、首次置業與否、物業性質而定。

3. 律師費

• 買賣合約、按揭文件，約 $10,000～$30,000。

4. 地產代理佣金

• 一般為樓價的 1%，新樓不用佣金甚至可以商議優惠。

5. 按揭相關費用

• 高成數按揭需要按揭保險費（視乎按揭成數）。

6. 裝修及搬遷費

• 新居裝修、購買家具、搬屋費用，視乎個人要求。

7. 其他雜費

• 水電煤開戶費、差餉、管理費（如有）、火險等。

8. 長期費用

• 維修及保養費（包括大廈維修基金）
• 每月按揭供款
• 每月管理費
• 差餉及地租

租樓

好處

• 彈性大、流動性高：隨時可根據需要搬遷（如轉工、子女上學等），毋須賣樓。
• 無需負擔大筆首期：只需支付按金和首月租金，入場門檻低。
• 不用承擔樓價下跌風險：樓價升跌與租客無關，減少資產波動壓力。
• 維修責任較少：一般日常維修由業主負責，租客負擔較低。
• 可靈活控制開支：可選擇不同地區和租金的單位，根據財政狀況調整。

壞處

• 無法積累資產：付出的租金不能換來業權，長遠沒有資產累積。
• 租金可能上升：市場租金上升時，生活成本增加；續租時或需面對加租。
• 居住穩定性較低：可能因業主收回單位或加租而被迫搬遷。
• 裝修和改動受限：不可隨意裝修或大改動單位。
• 沒有租金回報：不能將單位出租以賺取被動收入。

需要的費用

1. 按金

• 一般為 2個月租金。

2. 預繳租金

• 一般為 1個月租金。

3. 中介佣金

• 一般為半個月至一個月租金（部分業主與租客各付一半）。

4. 搬遷費

• 包括搬屋公司、簡單裝修或清潔費等。

5. 水電煤開戶費

• 如需新開戶，需繳納按金及手續費。

6. 長期費用

• 每月租金
• 每月管理費（如有，部分由業主負責）
• 水電煤及網絡月費

7. 其他雜費

如需寵物，有時會另收「寵物按金」

若租約要求，可能需購買家居保險

	買樓	租樓
資產增值潛力	✅	❌
資產下跌風險	✅	❌
儲首期時間	✅	❌
靈活性	❌	✅
居住穩定	✅	❌
維修責任	✅	✅
裝修自由	✅	❌
加租風險	❌	✅
資產流動	❌	✅

買樓 vs 租樓費用比較表

費用類別	買樓	租樓
首期/按金	樓價10%～30%	3個月租金 (2個月按金和1個月租金)
印花稅	按樓價計算（最高15%）	無
律師費	約$6,000～$20,000	通常不需要
地產代理佣金	二手樓，樓價1%	半個月租金
按揭費用	按揭保險費	無
裝修/搬屋費	視乎要求	視乎要求
差餉/地租	需要	一般由業主負責
管理費	買家需交	一般由業主負責或協定
維修費	買家全負責	一般由業主負責
月供/租金	每月按揭供款	每月租金
其他開戶雜費	水電煤、保險等	水電煤、保險等

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