建行亞洲推「H+1%」按揭，實際是不平等對賭計劃？

近3個月，香港的HIBOR持續在1%以下的低位，供緊樓的人士應該就覺得感受到。建設銀行(亞洲)近日(14/8/2025) 更加推出「H+1%」的按揭計劃，比市面上主流銀行的計劃「H+1.3%」還要低0.3%，看似十分著數。

以HIBOR在1%為例子，如果借貸人按揭年期30年，主流計劃利率2.3%，每月供款為$19,240。建行新計劃按揭利率為2%，每月供款為$18,481，供少4%。【按揭計算機】

不過仔細睇，你會發現這個計劃其實是和銀行是一個對賭計劃，因為這個計劃的封頂利率是 P – 0%，也即是5.5%，其他銀行新造按揭是3.5%，如果以前做開的舊按揭應該會更低。所以一旦 HIBOR回升到2.5%的水平，就等於顧客開始輸。

賺就4% 輸就26%

就在計劃推出5日後，一個月HIBOR已經升到2.57%，之後1日再升至2.85%，以上述500萬、30年為例，已經比起其他銀行計劃要供多4.4%和20%。如果回到上半年平均的大約HIBOR 4%水平，建行新計劃每月供款高20%，若不幸 HIBOR 回升到去年4.5%水平，建行新計劃更加每月要供多26%！

	HIBOR	建行計劃	其他銀行	建行 vs 其他銀行
14/8	1.05%	$18,606	$19,368	-4%
19/8	2.57%	$22,648	$22,452	+0.9%
20/8	2.85%	$23,440		+4.4%
年初利率	4%	$26,841		+20%
封頂利率	4.5%	$28,389		+26%

所以這個建行這個對賭計劃其實相當不對稱，對客戶來說，贏就最多大約供少4%，輸就可以輸到供多26%，仲要過去幾年差不多絕大部分時間 HIBOR 都在2.5%以上。

要留意，建行按揭的按揭利率計算方法和一般其他銀行不同，利率是以每一季三個月的平均利率去計算，而不是每月計算日當天的利率去計算。

按揭計劃常見問題

H按和P按是什麼？

HIBOR Plan (H按)
基準利率：以 HIBOR（Hong Kong Interbank Offered Rate，香港銀行同業拆息） 作為基準利率，再加上一個固定的利率差（稱為 利率鎖定 或 spread），通常會有一個以Prime Rate減一個固定的利率差作為封頂利率。
公式：實際按揭利率 = HIBOR + 固定利率差
例如：1個月HIBOR為2%，固定利率差為1.3%，則實際利率為3.3%。
特點：
浮動性高：HIBOR每日更新，因此利率可能頻繁波動。
潛在利率較低：當市場利率低時，H按的實際利率往往比P按更低，因此借款人可節省利息支出。
風險較高：如果市場利率突然上升，HIBOR也會快速上升，可能導致按揭利率和月供大幅增加。
適合人群：
對市場走勢有信心，認為利率會保持低位。
能承受利率波動帶來的風險。

Prime Rate Plan (P按)
基準利率：以銀行的 Prime Rate（最優惠利率） 作為基準利率，再減去一個固定的利率折扣。
公式：實際按揭利率 = Prime Rate – 固定折扣
例如：Prime Rate為5.5%，固定折扣為2.5%，則實際利率為3%。
特點：
波動性低：Prime Rate 通常較為穩定，只有在市場出現重大變化時才會調整（例如金融危機或金管局調整利率）。
利率較穩定：月供金額較為可預測，適合不希望承擔風險的借款人。
潛在利率較高：在低利率環境下，P按的實際利率往往高於H按。

什麼是HIBOR和Prime Rate

HIBOR（Hong Kong Interbank Offered Rate）
HIBOR 是香港銀行同業拆息，即香港銀行之間借貸的短期利率。由香港銀行公會每日根據主要銀行報價計算而成。HIBOR是一種 浮動利率，每天更新，有分不同期限計算（例如隔夜、1個月、3個月、6個月等）。
HIBOR的主要用途包括定價與港元相關的金融產品，例如按揭貸款和金融衍生工具，作為銀行之間借貸的基準利率，用於計算某些浮動利率按揭貸款的利率（例如「H按」——HIBOR-based mortgage）。

Prime Rate
Prime Rate（最優惠利率）是銀行向最優質（風險最低）客戶提供貸款時的基準利率，每間銀行的 Prime Rate 可能略有不同，但通常在市場條件下變動時有趨同性。
Prime Rate是一種 基準利率，常用於計算按揭貸款利率或其他貸款利率，作為銀行內部計算其他利率的參考。
與 HIBOR 相比，Prime Rate 通常變動較少，較為穩定。