啟德樓價倒退8年 16個屋苑只餘下2個屋苑業主平均有錢賺

啟德16個屋苑只餘下2個屋苑業主平均有錢賺

啟德區 最新推出的樓王啟德站上蓋項目新地的天璽天，首張價單折實呎價$19,668 ，兩房僅售847萬，貼近該區二手價。該區現時最新的二手尺價只有$19,149，和啟德站附近屋苑的首張價單的最低平均折實價比較，13個屋苑只餘下2個屋苑依然有錢賺，包括第一個落成的啟德一號，和2017年5月開賣的天寰和嘉匯，同年3月開始售賣的龍譽樓價已經跌了7%。2017年下半年打後開賣的屋苑全部都輸錢。 (見下表)

計及跑道區的維港1號、MIAMI QUAY I和啟德海灣 已經賬面輸近錢，啟德區16個屋苑有14個屋苑接近全部業主是蝕錢。

啟德一號業主成唯一贏家

啟德區當初是先賣港鐵站上蓋物業，2016年8月首先推出全港唯一一個『港人港地』項目啟德1號(1)，當時首張價單的最低平均折實價只是$14,471，明顯比之後的屋苑低，所以至今依然有大約24%的水位賺。當年，樓市升市下，5個月後開售的啟德1號(II)已經去到$17,588，已經加了21%，不過呢批業主大部分現在還有賬面利潤。

另一個依然表面上有錢賺的是嘉匯，不過現價距離首批折實平均呎價至餘下0.4%，計及印花稅等雜費，而且大部分業主都不是首張價單，就算首張價單都不一定用最便的即供Plan，所以大部分一手業主都賬面上已經虧損。另一個表面上有錢賺的天寰，其實當年售價和嘉匯差不多，而且質素更差，剛好只是最近屋苑成交的價錢比較好，所以才看似有錢賺。

2017年售賣的4個新盤首張價單的最低平均折實價大概在1.8萬至2萬水平，但到了2019年樓市第一個頂點至2021年期間，3個新盤嘉峯匯、尚珒溋、Monaco的首推價就已經升到去2.25萬至2.45萬/尺水平。

Henley III 開售價高達每尺$2.8萬

最誇張來到恆地的 The Henley，2021年4月賣第一期和8月賣第三期時吹到又啟德體育園快落成、CBD、商廈好多外區客、無人駕駛列車接駁跑道等概念，首張價單的最低平均折實價竟然可以賣到去$28,000一尺！結果和3年後的今日相比，已經跌了25%。

其實到了22年4月，恆地賣Henley 第二期時，售價已經差不多2成到$2.3萬/尺。到23年6月，Henley Park 更加減到$2.1萬/尺。

啟德跑道區成重災區

政府在2021年公佈北部都會區之後，其實就開始放棄啟德區，加上疫情後商廈需求大減，更加無可能成為第二個CBD，傍邊的跑道區未開始就變成遺跡，大量未推出的新盤頓時令發展商社區預算。

跑道區第一個屋苑 維港1號 在21年開售時勉強開到$2.3萬/尺。2023年開始，發展商為了保住平均尺價，好多時會先推一些尺價比較高的高層或者特色單位來賣。

2024年樓市二月撤辣後，三月至六月曾經有小陽春，不過都是成交量增加而樓價沒有上升甚至有下跌趨勢。所以去到2024年中，既然市況會好轉的願望落空，發展商終於開始互相踩踏，賤價出售旗下新盤。

啟德$18,000/尺都無人要

先是早前發出盈警的新世界，7月時推出和遠東發展合作的柏蔚森賣樓救公司，首批折實平均呎價低至$17,188，比起年初推出的新盤 澐璟，售價低多達三成，計及抬底回佣等因素，也至少平兩成，而且比起隔離天瀧個買地價仲平$2,000。

中海等發展的 維港‧雙鑽 折實呎價僅得$18,456，入場價僅403萬，為啟德區歷來第三低，不過入票人數依然極少。

啟德跑道區屋苑首張價單折實平均呎價

啟德港鐵站屋苑首張價單折實平均呎價

啟德區各屋苑地價