「百億樓王」黎永滔2024年頻頻蝕讓，被銀行Call Loan 終極爆煲？

中環最近流出一份舖王收皮名單，上面有二三十個名字，根據行內人士討論好的共識，每十個舖王級人物可能只有兩個可望在今次大跌市大步檻過，事關部分旺舖租金大跌9成，舖位平均市值已經由數年前的高位大跌6、7成，如果按揭成數高，有機會已經跌穿貸款餘額，被債主Call Loan，其中一個盛傳會爆煲的就是資深鋪位投資者有「長勝將軍」、「百億樓王」之稱的黎永滔，今集分析爆煲這個傳聞有幾可信。

稱號：「長勝將軍」、「百億樓王」

活躍年份：1991年份 – 現今

活躍物業類型：地鋪

活躍地段：中環中心、銅鑼灣、旺角及尖沙嘴三大旺區的轉角位地舖，英國

高峰期資產：100億 (70億香港、30億英國)

黎永滔發跡史

黎永滔1955年在廣州出生，1979年來到香港，在父親的永昌金鋪起家，靠低價收購內地漁船出售的銀元，溶解鑄成毛利極高的銀器而賺得第一桶金，成為日後投資商鋪的本金。他在1991年初試啼聲，用1,680萬元首次買下軒尼斯道420號及寶寧頓道交界的孖舖收租至今。

羅素街「呎租舖王」

1998年香港房地產暴跌的時候，黎永滔以1,500萬購入銅鑼灣東角道怡東商場地下22號商鋪，兩年後以4,000萬賣出，大賺2500萬。

在1997年以市傳4,460萬買入建築面積700尺的銅鑼灣羅素街59號地下G舖，該舖後來成為全球排名頂級的鋪王。例如在2009年，由珠寶金行粵港澳湛周生生以每月73萬進駐，每尺租金達到$1,042。2012年舖位高峰時期月租更加至高達220萬，尺租達到$3,142，每年收租2,640萬，不用2年租金就超過當年的買入價，以5%回報率計算，市值高達5.28億，升價11倍。

及後租金一直跌至60萬，2021年起的疫情兩年間，只能多次以短租月租約10萬至20萬租給口罩店及時裝店。2023年租金重回正軌，以65萬租給藥房，但一年後藥房在2024年8月結業，及後加價2成以78萬租給零售店，平均呎租1,114元，雖然和高峰期依然相差三分二，回報率依然超過20%。

分拆商鋪專家

黎永滔另一個被人津津樂道的投資手法，是瞅準時機將商鋪分拆出售或出租。

1997年亞洲金融風暴後，租金普遍暴跌40-50%，黎永滔將羅素街的一個原來月租26萬的商鋪「一分為三」，分别租給3個租客，結果共收到租金30萬元一個月，還比金融危機之前還多了15%。

2004年，黎永滔開始進軍商場舖，和另一位投資大佬羅家寶斥資近6000萬元買入謝斐道的銅鑼坊，他買入該商場後再投資2,000萬元，更改圖則大執，例如在正門加裝扶手電梯解決客源問題，之後分拆為141個細舖出售，最終全數沽清，套現3億元，不計按揭等成本，賬面賺得2.2億元。

進軍旺角舖位

旺角方面，2002年黎永滔知悉砵蘭街會興建朗豪坊，提前以1,800萬元購入朗豪坊對面上海街一個舖位，及後又在2005年合夥大鴻輝興業買入旺角文華MPM商場，回報達9厘。

他的得意之作是2004 年和2005 年先後以 4,058 萬 和1.6808 億買入旺角亞皆老街67及69號地下連67號閣樓，兩個項目均為長線高收收租項目，多年來的租金收入早已超過當年的買入成本價。當中亞皆老街零售高峰期曾由內地百年老字號、中國龍頭金舖上海老鳳祥金行承租作旗艦店，高峰期月租約220萬元(12.7%回報率)，即使現在租金大減120萬元至每月100萬，租給富途證券分行，回報率依然有6.9%。

5人團隊成本低

黎永滔接受訪問時說到整個公司團隊只有5個人，他認為公司人多無用，有用的人才最重要，而且舖位投資很簡單，他和太太睇舖投資，一個夥計跟租務，另外2個會計跟賬，基本上不算困難，只是流水作業。而他的投資集中在鋪位，因為其獨特和稀有性。至於股市投資，他認為外圍因素極多，而且只是數字遊戲，所以十多年來，都只是一心一意投資地舖。

分散投資類型

2009年開始他開始投資其他類型物業，以7,000萬元換入中環士丹頓街9至11號一幢服務式住宅，他旗下另持有幾幢全幢大廈，翻新後座服務式住宅和大幅提高地舖租金，分別為灣仔皇后大道東100號、102號(鉅芝樓)及告士打道217號，西洋菜南街132號全幢等，2010年時，資產組合大概有40億。

2010年開始投資英國物業

2010年代，黎永滔開始投資海外物業，慢慢將英國的資產佔比提高至大約3成。估計這些物業的綜合出租率高達93%，年租金收入達1110萬英镑，估值2.7億至3億英鎊。

• 首個投資為2010年以3,815萬英鎊（約4.73億港元）購入倫敦牛津街221-223号一幢大單邊商業物業，包括寫字樓和底層商鋪的沿街大廈。另持有倫敦牛津街 291 Oxford Street & 2 Harewood Place
• 2013年3月，以3,800萬英鎊的價格在牛津街527-533號買了三家店鋪
• 2018年9月，以4,900萬鎊（約5億港元），購入英國倫敦華都街Wardour Street151號一幢樓高6層的商廈物業
• 2018年12月，1.525億英鎊（約15.35億港元)買入倫敦西區老邦德街2號至5號 (Old Bond Street) Standbrook House，由商鋪和寫字樓兩部分組成，2.33萬平方尺，6662英鎊每平方英尺

疫情後開始出貨

雖然疫情期間，黎永滔無加注，更快有出售記錄，例如2021年將一個蘭桂坊舖位以約1.83億元出售鷹君(00041)羅氏家族，他在2010年以1.39億購入，11年間賺4400萬 (31%)。

不過一直以來都是買多賣少。到2023年開始以蝕讓價放售部分物業。根據2023年初接受HK01訪問時，他表示黎表示，旗下投資組合一直「清一色」為舖位，佔比高達99%，不過近年遇上疫情，整體市值由高位滑落30%。2024年已經知道沽出的單位

另外在放售，重建後現時樓高4層的銅鑼灣謝斐道512號全幢商舖，意向價4億。

估計黎永滔未到 Call Loan 界線

以美聯的鋪位指數計算，2023年初至今再跌近七分一，估計黎永滔手上組合由高峰的100億港元跌至2023年初的70億再跌至現時的60億。前幾年，金管局對非住宅物業按揭成數要求比較嚴，最高按揭成數為5成(後來分別放寬至6成和現在的7成)，估計黎永滔就算在高峰期用盡按揭去加按一半，銀行方面去到盡可以借到50億左右，估計未有需要用高息財務公司，而且銀行按揭估計他應該沒有去到盡，正如他所說疫情時他都是觀望態度。

當佢借45億，這幾年又還了幾億，按現時組合市值60億計算，按揭比率應該最多都是7成左右，以一個大戶來講，對銀行來說應該仲系好穩陣，大巴工商鋪投資者情況比他嚴峻。