2021年中樓市最高位時，我有位朋友不幸摸頂，系頂中之頂，買了新界區一個新盤貨尾單位，大約650萬買了250尺的劏房樓，尺價2.6萬。
該盤遠離港鐵站和一切巴士總站和大型商場。通常貨尾單位都比樓花售價貴一大截，但暗地裡有比較大的佣金，約定俗成代理會回比個客，例如比10%佣金，預Agent會回8%，以上述例子為了，等於應該比番52萬我朋友，折實尺價等於23,920。
但我朋友第一次買樓，完全不懂這個操作，是沒有要求任何回佣或禮物的，所以又買貴了52萬🥶。
朋友和男朋友一齊住和供，兩個月入合共大約5.5萬，申請9成按揭，借585萬，當時3.625%利率，連按揭保險月供$27,346，剛剛好過到DTI測試，月供佔入息比率不超過50%。
之後朋友轉了去銀行做，銀行有提供員工按揭計劃，大約只需要1%利率，如果可以成功轉按，每月供款可以大幅減少大約$8,000至$19,286，朋友大喜。
但當時樓市已經開始下跌，加上本身層樓就已經大幅高於同區尺價，所以揾銀行估價時估價大幅低於買入價，最低的一間估值只有大約450萬，比較高的也只有大約530萬，就算銀行可以借足10成都係低過剩餘貸款額，要補50萬以上，所以唯有見財化水。
250呎的空間裡面，還要包括20呎的工作平台，基本上想買多樣野放係屋企都唔得，在屋企想認真煮野食也無可能，所以朋友住了一排都想換一間比較大的樓。
不過，睇一睇市價，該屋苑今年有市場第一宗二手成交，一個開放式單位215呎300萬，呎價不足$14,000！就算朋友的單位好少少賣到$15,000，售價都係375萬，蝕42%，更嚴重的是現在還有大約540萬按揭，賣完還完錢，仲倒欠銀行165萬，是嚴重負資產。
咁要幾時先有機會換到樓？
除非朋友和她男朋友的人工有明顯增加，否則假設樓價維持現價，要填番165萬差價要大約需要10年時間，而且還要再節衣縮食再儲新樓的首期。
假如新樓是500萬，首期連雜費60萬，分10年，每個月要$5,000，本來朋友已經用了一半用來供樓，得番$27,000生活費，再要額外儲$5,000，生活質素肯定又會大幅降低。
由2015年開始儲錢到擁有現在層樓，由2024年再儲10年錢到2034年，人生的20年黃金年期就已經過去了。
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