第一章 二手樓很舊但很貴
拍拖很久，但因為上車問題一直未有結婚計劃。雖然畢業後大家已經將給家用、稅後等大部分的收入儲起來，但上車盤的樓價升得太快，原本400萬以下可以做9成按揭保險，四十幾萬就可以上車，但當有四十幾萬時，四百幾萬的盤已經差不多絕跡，而500萬的樓八成按揭，加埋印花稅等雜費要近120萬，所以又要在儲多幾年錢。
畢業七年多好，終於合力儲了接近120萬，便開始去睇樓，知道港島、九龍已經不太可能，所以集中第一個區選了沙田區。目標是600萬以下的，因為過了600萬，需要4成首期，連印花稅等，至少要260萬，對我們來說是一個天價。
【💡 按揭知識 1 ：按揭成數上限】
朋友介紹的經紀帶我去看新城市中心附近的舊屋苑，例如偉華中心、希爾頓花園等，由於樓齡已經有三十年以上，大部分看的單位都比較殘舊，不過售價依然不菲，兩房三百多尺都要賣五百幾萬，而且間隔不實用，細房要房一張床都不容易，經紀還硬說有小孩、工人都可以住得下。
只有凶宅榜邊單位合乎預算
唯一有興趣的是一間近年已經裝修，景觀開揚，望到城門河的中層單位，兩房400尺賣540尺，點解特別便宜？因為同層傍邊的單位是凶宅，雖然本人不怕兇宅，不過因為銀行可能降低估值和按揭成數，所以唯有放棄這個選擇。
麵粉便過麵包？
本來約了經紀下星期再去睇樓，不過有一天在街上，有一個經紀走過來介紹當年的新發展區啟德新盤，尺價不用$20,000，當時啟德區地價已經被國內民企海南航空搶至$14,000/尺，加埋建築成本至少每尺$6,000，尺價$20,000這個麵包價比麵粉價還要便宜，升值潛力非常高，我就有點心動，不過難題是就算一房，價格都要近800萬，我們只有120萬如何買得起？
第二章 只是有錢在香港買樓是不夠的
經紀見我們有興趣，就不斷打電話來遊說我們，導出新樓有個好處就是可以借高成數按揭，就算超過600萬的樓，發展商也可以私底下借出額外樓價15% – 25%的貸款，加上銀行的50% – 60%按揭，首期最低只需要20% – 25%左右，就是坊間所講的發展商二按。
【💡 按揭知識 2 ：發展商按揭 / 高成數按揭】
我們算一算，如果買一房約370尺的單位，扣除近20%的折扣後，售價700萬，銀行和發展商按揭加起來最多可以借560萬，自己只要拿到140萬出來就可以上車，當然還有約20萬印花稅，不過上會日期是4個月之後，所以計及這幾個月大家的儲的錢，大不了再加上信用卡透支，到時候應該剛剛有足夠的錢上會。而且，買新樓有另外一個好處，就是不用給經紀佣金，又不用裝修和買電器，加起來都省回約50萬。
二手樓不比新樓便宜
同樣370尺面積不過是沙田30年樓齡的單位，大概都需要550萬，計及上面說的50萬成本，其實啟德這個新樓盤都只是貴100萬，還要在九龍區，樓齡新30年，將來還有發展潛力，聽起來非常吸引。
不過原來在香港買樓不是有錢就可以，還需要運氣，竟然買樓是需要先入飛、再抽籤，然後在週末時排隊揀樓，先到先得。原來香港有一千、幾百萬的人真的周圍都是，除了內地人、新香港人，還有很多本地人都很富有。
結果，我們的抽籤號碼排二百多名，但這個樓盤第一輪價單只有一百多個單位，加上買樓時要先讓A組大手客先買，所以輪到我們時，預計只剩下少量1500萬以上的三房單位，所以經紀直接叫我們不用浪費時間去售樓廠。
未能買樓的我既放鬆又擔心，放鬆是因為不用勉強自己上車，暫時不用做一世樓奴；擔心的是怕之後的樓價繼續升上去，而且這個盤是低水盤，之後未必再有這些機會。
第三章 經紀提議我們問親戚借錢做首期
自從上次抽籤後，我們的目標已經只放在一手樓，這幾個月也看了很多買樓和按揭的新聞，認識算是多了。過了三個月，終於有另一個啟德盤推出，因為最近這幾個月轉了工作，薪酬都有可觀的升幅，所以今次重整旗鼓後，我們目標是一個細兩房單位，大約800萬。
今次發展商沒有預先抽籤，而是安排所有已經入票的人到旗下一間酒店輪候，可能發展商想做到萬人空巷的畫面，我估當晚應該有兩、三千人在排隊，原來買樓除了要錢，還要有體力。
今次抽籤比較順利，我們每人入兩票，總共有四個籌號，其中一個籌號排七十幾，經紀表示我們買到心儀的單位機會都幾大，所以我們便留在售樓處等。等的時候一直望住消耗表，希望自己想買的單位還未賣出。不過到了四十幾號籌的時候，我們想要或可以負擔的單位已經差不多賣完。
早買早享受、遲買貴幾球
當我們還很緊張的時候，經紀的兩位老闆走過來加緊遊說我們，有一句印象最深刻的是「早買早享受、遲買貴幾球」。可惜在差幾個籌到我們的時候，所有我們想買的單位已經沽清，正當我們在失望之際，經記叫我們先選比較貴的兩房單位，話可以幫我們拖多大半個小時再考慮下。
我們選了剩下來最便宜的兩房單位，依然需要九百幾萬，首期連印花稅要近250萬，比我們的預算多了足足80萬，不過經記們沒有放棄，繼續不斷遊說我們說現在是買樓的好機會，過了就沒有等等，然後他們竟然提議我們打給自己家人和親戚借多幾十萬！
【💡 按揭知識 3：物業印花稅】
我想就算親戚有幾十萬閒錢都不會無端端借給我們啦，雙方家中也不富有，沒有任何資助，只可以靠自己。正在苦惱的時候，我突然想起之前睇過的一個財技，有機會令我們可以「上車」，所以我便走過去和發展商講我確定要買這個單位。
第四章 不夠首期都可以「上車」的財技
香港有一樣野好流行，就是私人貸款，或者在稅季時叫稅務貸款，稅務貸款可以借的金額其實遠超過需要交稅的金額，一般最多可以借月入12倍甚至15倍。
我正正想用稅務貸款解決這個問題，不過有兩個問題需要解決。第一，申請按揭時要做月入測試和壓力測試，假設月入6萬，大概每月按揭和其它貸款供款不可以超出3萬，如果我本來每月要還2萬私人貸款，我每月按揭供款就會大減至1萬，可以借的按揭額就大幅下降。
掌握時機
要解決這個問題就要懂得申請次序，我買這個新盤的上會期在四個月之後，審批按揭大約要一個月，所以大概要在上會兩個月前申請按揭。等按揭成功批核後幾天先申請稅貸或者私人貸款，因為我還未有上會，所以銀行查我的信貸記錄時，很大機會看不到我已經有按揭的記錄，所以會批足我申請的金額。不過，就算信貸記錄有我的按揭記錄，只要按揭和私人貸款每月供款總計不多於月入70%就可以，所以可以取得的錢一定比先申請私人貸款再申請按揭多。
不過金管局講明，首期資金是不可以從貸款取來的，所以申請私人貸款時，選擇貸款用途可以選擇「其它用途」。
月供比率100%
回到我個例子，我買的樓大約950萬，根據當時的按揭成數要求，我最多借500萬，發展商可以借樓價25%，237.5萬，所以我需要的首期金額是212.5萬，加埋稅和雜費大約要250萬，扣除我們的170萬預算，還需要借80萬的稅貸。
幸好，我三個月前轉工後的薪酬，乘12倍是超過80萬，所以申請沒有這個問題，加上稅貸銀行在查我的信貸報告時，還未有顯示我的按揭記錄，所以成功批足12倍月薪，利率只是1.9%和當時按揭利率差不多，銀行還問我要不要借多一點信用卡貸款！
我說不用了，當時我銀行按揭+發展商按揭+稅貸每個月加起來已經和我的月入一樣。幸好，雖然女朋友月入不高，少過我一半，但都會負責當中的一部分，所以我們加起來供款後的錢都勉強足夠我們生活和比家用，稅貸年期是2年，2年後又一條好漢。
第五章 買新樓有回佣？
「回佣」這個東西，問了未必有，唔問就一定無。大部分的新盤總會有部分經紀為了吸引客人，會願意將自己的佣金收入中某個百分比送給買家，這個稱為「回佣」。如果正常賣得出的新盤，這個比例大約為一半，和經紀相熟的可以再相議高些比例，八成、九成都有可能。如果是超級好賣的盤，大行的經紀就有機會完全不給回佣。
坊間間中有新聞是關於客人和經紀之間有關回佣的爭議，通常是客人表示經紀未有比已經承諾的佣金，所以買樓前一定要簽好回佣協議，而且有經紀本人和他上司(通常是區域總監)的親筆簽名。
買樓買到凌晨
買樓當天，我們簽完臨約之後，已經去到凌晨12點半，還記得我之後個日還要去廣州出差，筋疲力盡之下都沒有在留意幾個合約的細節。離開售樓廠後便馬上座的士去唯一一個凌晨會開的皇崗口岸，再轉過境巴士過關，之後在口岸隨意跟一個找生意的私家車司機上了車，通宵座車去廣州，結果凌晨4點半才去到廣州天河區附近的酒店。
佣金比例是假的
原本買完樓都幾開心，幾大滿足感，不過醒來後又發現有一些回佣上的爭議。雖然我們簽了回一半的協議，但發展商給經紀幾多%的回佣，我們是不會容易知道，我們的經紀當時和我們講發展商將會給他們2%佣金，所以他們在協議上就寫上給我們會樓價的1%佣金回給我們。可是我們問過朋友的朋友，他也是大行經紀，他說發展商今次至少給3%佣金，達到某定銷售額的更可以獲得3.5%佣金，所以經紀給我們的佣金比例是假的！
我馬上聯絡經紀質問他，經過一番對話後，他找了個下台階，說發展商剛剛加了佣金比例，他們願意回1.25%。我們不接受後，再爭取了數小時，終於下午時他們願意給1.5%回佣，我們也接受了，沒有在爭取實際上的1.75%。為免之後有什麼紛爭，在香港的女朋友馬上親自和經紀面對面簽新的回佣協議，事情總算告一段落。
【💡 買樓知識1 ：買新樓有回佣？】
願意墊支回佣的經紀
後話，回佣的時間要等到發展商發佣金給大行，再經財務部處理一、兩個月才會給到買家手上，由買樓花新盤到收到錢，總共需要的時間短則幾個月，長則可以達到一年半，我們買的盤就差不多等了一年半才有。
記得大約過了一年三個月時，因為手頭資金有點緊張，經紀在我們催促了幾次之後，竟然主動提出由他私底下先借給我們，然後過兩個月我們收到大行的支票後，再轉賬還給他，算是我見過最幫忙的經紀之一。
第六章 買樓都可以用信用卡？
在簽完正式合約和完成大部分手續後，我們去了一個旅行慶祝。點解手頭緊還有錢去旅行？其實是因為買樓時用了信用卡比錢，所以儲了很多飛行里數。首先在入票時，代理為了吸引買家睇完示範單位後現場入票，通常都願意接受信用卡，一張票已經十萬。
到揀樓的一天，可以預先和經紀說自己的資金還在週轉中，暫時不夠現金給訂金（通常是樓價的5%），經紀為了做生意，當天一定會叫公司帶刷卡機，即是公司要承擔信用卡公司收取的手續費，也會願意接受顧客用信用卡比錢。實際操作上是，買家先用信用卡付錢給代理公司，代理公司再代為出支票給發展商。
當時950萬的樓，5%訂金大約是47.5萬，當時最高的一張信用卡，每5元簽帳可以獲得1里，如果先申請多幾張適合的新信用卡，迎新優惠的兌換率更高，所以當時買樓總共儲了超過十萬飛行里數，足夠換雙人來回機票，去到亞洲大部分地方，甚至部分歐洲地方。
【💡 買樓知識 2 ：買新樓可以賺大量信用卡積分】
旅行回來就按先後次序，先申請銀行一按，再申請發展商二按，然後申請稅貸。通常要用發展商二按，就一定要用發展商指定的律師樓，收費也比較貴，而且因為合約比較複雜，又會再收多一點錢，隨時律師費已經過兩萬，而且二按申請無論成功還是失敗，通常都要給約五千元申請手續費給發展商。一按、二按順利獲批後，我們便馬上申請稅貸，一星期內就已經獲批和取得貸款，成功上會，開始第一層樓漫長的供樓生涯。
第二部分：第一部分用簡單財技，以百多萬首期買了層接近一千萬的樓，成功上車後，只是故事的第一部分。接著開始將自住樓加按，才是高風險遊戲的開始。
第七章 自住樓唔怕跌
經常聽到「自住樓、買左唔怕跌」呢句話，我個人覺得這是一個很錯的概念。比如你2013年時用3,000萬買了「十賣九蝕 的大埔比華利山別墅，看著幾年間價格節節向下，一直由3,000萬跌到2,500萬，而同期大部分屋苑就升了一倍，試想下心裡會不會平衡？
更實際的是，如果層樓價格一直跌，便沒有加按套現新資金的機會，想做到「一開二、二開四」就很困難。另外，發展商按揭的設計通常是兩段式，第一階段通常是首兩年或三年，屬於低息期，一般都低於3%。但過了低息蜜月期後，按揭利率便會通常大幅增加至P+1%甚至更高，即是6%以上，月供隨時會多50%以上，恆大去年的新盤甚至可以升至9%。
【💡 行為金融學 1 ：自住樓唔怕跌的謬誤】
當年，有驚無險地過了頭兩年，稅貸已經還清。因為銀行的按揭通常罰息期是兩年，所以便開始申請轉按。找了幾間銀行，估值大約是1,150萬至1,230萬，最終找了一間銀行估價達到1250萬，比起兩年前買入價950萬多了300萬。本來的按揭是500萬，兩年多間還了約20萬，加上當初1.8%回贈，餘下的按揭還欠銀行470萬，現在最多可以借1,250萬的一半，即625萬，所以可以按多195萬出來，而且轉按去另一間銀行，又可以賺多次銀行回贈，又可以還少十幾萬。
有了這195萬，首先是將餘下的二按還清，還有少少錢剩下來。將銀行一按、發展商二按和稅貸「三合一」後，每月供款由7萬幾大幅降至2萬幾，之後每個月可以儲番多些錢，接著便部署下一步計劃。
第八章 買樓猶如QE
買了樓後，我發現對金錢的看法又有些新轉變，可能有買樓的都會有這個感受。會計學上，資產Asset = 負債 Liabilities + 權益 Equity，這個公式也可以應用在自己身上，資產 = 按揭/貸款 + 身家
我們買樓之前，擁有的資產大約150萬，沒有借錢，信用卡月月準時還清，負債大概等於零，我們實際的身家是150萬。傾盡身家，再借稅貸後，買了一層約950萬樓之後，資產變成950萬，流動資產變成接近零，按揭和稅貸總額約800萬，上面的公式變成 950萬 = 800萬 + 150萬，我們的身家(Equity)變成150萬。
第十章 無意中走入了英國樓的展銷會
【💡 行為金融學 2 ：虛幻的財富效應】
心裡錯覺錯誤高估自己身家
雖然同樣是150萬，但自己的感覺就完全不同了，我經常會認為自己現在有950萬的財富，雖然實際上其實我只有150萬，這個將Asset當成Equities的心裡錯覺會影響投資和消費態度。我一向有投資股票，買樓前，假如我的股票總值由50萬跌至35萬，輸了15萬，我會覺得非常痛心，因為對於150萬來說，15萬已經是十分一，更加是大家要加倍努力儲幾個月錢才可以抵消。
錯誤地追求更高風險
可是當買樓之後，因為覺得自己身家有950萬而不是實際的150萬，所以當輸了15萬在股票的時候，15萬只是950萬不足2%，所以自己就沒有太大感覺。這個想法其實非常危險，因為當對於股票總值升跌沒有太大反應的時候，就會做出魯莽的決定。同時因為需要更大的回報才能滿足自己，自己就會採取買一些更高風險的股票或一些更高風險的投資策略，但其實自己本身因為買樓已經處於高風險狀態。消費是也一樣，如果去一個旅行需要四萬元，買樓前會覺得很貴，買樓後會覺得四萬元對層樓的價值來說只是小數目，所以就更容易買東西是就會變得更隨意。
後來我想通了，其實買樓就好像QE，只是將自己的資產負債表膨脹起來，產生錯覺，將等式兩邊同時增加，其實身家並沒有變，資產↑ = 按揭/貸款 ↑+ 身家。所以之後投資和消費時要提醒自己還是一個小薯仔。後來我比喻自己買三層樓，其實是QE1，QE2和QE3。
第九章 太容易獲得貸款 正一步步進入深淵
上回講到在買第一層樓後兩年成功轉按，如果這個時候收手，其實財務上是十分穩健，供款佔兩人收入比例不足兩成，人生應該很輕鬆。
不過心雄是一件危險的事，當時雖然發生了2019年的社會事件以及國安法，現在回想當然是不值得入市的時機，不過人通常是當局者迷，2020年的處境是低息，銀行存款0利息，美國沒有加息時間表，貨幣不斷貶值，香港樓價重新反彈，準備再創社會事件前的歷史新高。
所以當2020年出看到新界大西北有個一線地產商的新盤推出，雖然交通就不算方便，但環境清優開揚，尺價都只需要$12,000，只是比當時的嘉湖山莊高少少，該區的家庭第二代分支會有一定需求，又和深圳灣接近，大灣區融合下有很多跨區上班人士的需求，所以便覺得機不可失，很有興趣購買。
兩房五百幾萬，樓花按揭最多申請八成，550萬單位就要110萬首期，計及印花稅即是要130萬，半年後上會，即是由現在起每個月要儲22萬，這個數當然遠超我們的薪酬。於是我就想，如果一間公司要拓展業務，資金來源一是借錢，二是發新股融資。套用在買樓，即是要找人夾份。之前有一位剛退休的家中長輩，於是我便和他相討，他提出他付出樓價的15%作為資金，餘額由我們提供，將來供樓也由我們自己全數承擔，而這層樓有15%的擁有權是屬於他，將來的租金收入和如果賣樓時賺到的錢也需要按比例分。
這個情況下，我們需要付出的資金就大大減少至四十幾萬。至於風險的問題，由於第一層樓差不多已經足夠三年，萬一自己將來失去工作，最差的情況是將第一層樓賣出，買入價950萬，銀行估值1250萬，當急賣減100萬，都賺了200萬，足夠暫時應該第二層樓的按揭支出。
不過，今次買樓真係去到盡，最大原因不是資金問題，而是壓力測試問題，原因在於當初買第一層樓時，因為女朋友的入息不足以通過銀行的壓力測試，所以加了我做擔保人。原來做了擔保人後，銀行的壓力測試會嚴格很多，每個月所有按揭和貸款的支出佔收入比例由50%大減至35%。
第一層樓的按揭每月供約$26,000，第二層樓如果借八成和三十年還款期，大約每個月供$18,000，總供款約$44,000，原本我們以為用50%計算，每月入息有$88,000 ($44,000 / 50%) 就可以，如果現在要用35%算，就至少要有$126,000 ($44,000 / 35%)。雖然我們最近兩年都分別轉了工，薪酬有不錯的升幅，但加起來都不夠這個數字，所以就有點麻煩了。
雖然有資金困難，但那時也不太擔心，總覺得香港資金非常低，自己有穩定收入要借錢總有辦法，只是風險高低的問題。之後的一個月，基本上都和不同的人研究有什麼辦法，總結最好的方法就是將按揭由八成減至七成，每月供款減少$2000，入息加起來的要求是降低至12萬 ($42,000 / 35%)，將我伴侶加做擔保人，再將我們的年終花/雙糧紅計算在內(銀行可以將過去2年的花紅平均攤分每月收入中)就應該剛剛足夠，但突然間要準備多一成首期55萬，也是超出我們的預算。我想到的方法有以下幾個：
- 由「即供Plan」改為「建期Plan」，這樣可以拖多至少一年時間去儲錢，明年申請按揭時就可以申請七成按揭。但代價就是建期Plan需要多付樓價的4%，大約22萬。另一風險是如果我們一年後換了工作，薪酬減少了，申請按揭同樣有麻煩。現在的經濟環境，失業不是一間難的事。
- 再加多個擔保人，不過我們的家人要麼已經退休沒有收入，要麼就是年紀太
- 重施固技，再用稅貸
- 信用卡透支
最後我們決定重施故技，用私人貸款 + 信用卡免息貸款絕技方法。首先申請了七成按揭，大約過了一個星期，銀行成功批核，我們加起來的收入剛好通過壓力測試。
【💡 信用卡免息貸款絕技】
同時申請兩間銀行
我用App同時向兩間銀行申請了各100萬的私人貸款，當時的信貸環境很寬鬆，加上虛擬銀行剛剛推出在爭奪生意，竟然幾小時內兩間銀行同時批了私人貸款給我，突然間多了200萬Cash，比完我尚欠第二層樓首期的55萬之後，還有145萬。
這個時候，兩層樓的按揭加兩個私人貸款的月供還款額已經比我自己的收入還要多，不過這個不是大問題，200萬私人貸款填補40萬差額後，還有160萬剩，足夠我每月補貼還款至少兩年。甚至乎我可以再用部分的錢再槓桿做多一個投資，就是這樣，我就一步步進入深淵。
完成第二層樓的上會手續後，200萬私人貸款大約還剩下150萬，由於每月供款比收入還要高，所以我預留了100萬在銀行戶口在未來兩年要每月補貼，餘下的50萬就用來買股票，結果也買了一些很爛的港股。
大家都講移民
那時國安法剛剛開始實施，社會上很多人討論要移民，和海外置業，每個星期酒店都有不同的展銷活動。雖然有考慮移民，但本來對買外國樓我都沒有特別留意，不過有一次，有一個展銷會同場有講如何帶「寵物移民」，我有興趣便去了展銷會。
那個展銷會是賣曼徹斯特市中心的大廈住宅單位。十多年前大學交流時，因為曼聯足球隊，所以曾經慕名去了曼徹斯特幾天。和倫敦市中心不同，曼徹斯特差不多沒有大廈，最高的建築物也不過幾層樓高，唯獨是市中心鐵路站傍邊有一座約50層高的Hilton酒店，是全市最高的建築物，所以印象比較深刻。這個展銷會剛好是賣該地區的住宅，原來市中心除了當初的Hilton酒店外，還蓋了三、四座高度相若的住宅大廈。
最重要的是地段潛力和獨特性
我買樓的策略最看重是「地段潛力」和「獨特性」，買一些未來會發展的重心區域但樓價未完全反映的地方。第一層樓在啟德，買入的尺價不用$20,000，比後來的土地成本價相若；第二層樓在大西北，鄰近深圳灣口岸，將來香港被逼融入大灣區後，大西北是連接深圳、機場和港珠澳大橋經過的地方，大有升值潛力，這個也是我從來都看淡大部分港島樓的其中一個因素。
而今次曼徹斯特的樓盤不但在市中心，更重要的是曼徹斯特在未來十多年都只有這幾座高樓大廈，如果買入一個高層單位，可以俯瞰全個城市，所以這個盤有很強的獨特性。當然這些住宅的售價也比市內其他面積相若的單位高一半以上，而且現在買樓需要比25%首期，大約是100萬，將會用盡我現有所以現金，是一個高風險的決定，究竟我應不應該在加大槓桿「隔山買牛」呢？
如果要買英國樓我沒有錢Full Pay，所以我就第一個要研究的問題就是英國買樓如何做按揭和可不可以用香港收入作為申請？經過研究後，發現有三個辦法都做到大約70%至75%按揭。
知道有辦法申請按揭後，便開始考慮其它因素。英國大部分城市包括第二大的曼徹斯特樓價遠比倫敦便宜，所以租金回報率較高，不計租金收入稅和管理費，年利率最高可以有5%以上，倫敦就可能連3%都比較困難。
【💡 英國按揭教學】
我們想買的兩房單位800尺，大約36萬英鎊，首期預計9萬英鎊，當時大約90萬港元。雖然已經比其它兩房面積相若的單位貴一半以上，不過這個為處曼徹斯特市中心的樓盤，尺價依然不用5,000港元，面積就比一般香港近年的兩房新盤大一倍以上，八百尺實用面積的兩房在當地被稱作「細兩房」，至於「大兩房」是有一千尺的。同樣三百幾萬港元在香港買新盤，當時只能買到屯門一百多尺的「龍床盤」。
決定買「細兩房」後，首先要付兩萬港元給香港的代理公司做按金。代理公司會介紹相熟的英國律師處理一切文件。大約一個月會簽訂好買賣協議，這個時候便要付樓價兩成作為訂金給律師樓託管，之前的按金計算在裡面，總共大約七萬九英鎊，這筆錢之後會作為首期的大部分。
申請按揭過程大約十星期
這個樓盤是類似建期付款，不過由於最快三個月後就會收樓，所以睇樓後都馬上開始申請按揭。在匯豐香港轉介下，申請匯豐英國和匯豐Expat的銀行戶口和按揭。大約過了一個月後，匯豐英國當地就排職員打電話來，收集申請文件，主要都是護照、糧單、銀行戶口和信用卡月結單等等。審批的時候，主要會問一些超過300英鎊的交易詳情。
遇上兩大難題
交齊文件大約五個星期後，銀行通知已經初步批核，不過和香港不同，英國的銀行會委派測量師樓去為單位做估值(通常要客戶自己付錢，大約三百英鎊)。原本以為一切順利，點知遇上兩大問題，分別是「估值不足」，以及因為客人太多，銀行對該樓盤可以做的「按揭限額已經爆滿」！
銀行審批時遇上兩個問題，匯豐英國估值得出來的結果，估值只有買入價的90%，代表我們要額外準備多一成按揭，即是要大約額外38,000英鎊，大約365,000港元。
屋漏偏逢連夜雨
本來因為股票有賺，賣掉部分就已經足夠應付，不過適逢一月過後，美國和香港的科技股都開始大跌，加上買賣比特幣和其它股票的時機也不太準確，結果股票由賬面賺八成變成蝕五成，就算賣掉所有股票都不夠錢，同一時間還要給政府一年一度的薪俸稅。
不過，香港始終因為有太多資金，銀行都非常樂意將錢借出來。雖然因為每月還款大於自己的收入，所以不能夠再用私人貸款這個方法，因為銀行一查TU就知道。當我還在想方法之際，竟然已經有銀行主動打來推銷我信用卡分期貸款，和透支不同，過期不還卡數或透支年利率通常接近40%，但信用卡分期貸款利率可以低於5%，而且信用卡貸款是不會記錄在TU資料庫裡面。
低息信用卡貸款
我用信用卡交稅的，該銀行將我的稅分做48期去還，減特別優惠的現金回贈後，年利率才不用3%。另外一間銀行的信用卡就給了一個超過50萬的循環貸款，利率約5.5%。循環貸款大約等於備用現金，需要的時候隨時可以按出來，只需要「還息不還本」，不像私人貸款和按揭一樣每月要還本金和利息；當然有多餘錢的時候，隨時可以還全數或部分，而利率按使用的日子按日計。
所以最後我就賣掉部分股票，再用多二十幾萬循環貸款去應付額外需要的首期。買了這三層樓後，我們手上除了十餘萬的股票外，就只剩下三個按揭、兩個私人貸款、兩個信用卡貸款。雖然每月還款比我們加起來的收入還要多，但其實沒有什麼壓力。最差的情況下，只要將第一層樓賣掉(按揭成數跌至大約45%)，賺到/取回的錢就已經夠解決所有短期債項，甚至另外其中一層樓的按揭。最大的風險的情況是失業 + 樓價突然大跌，導致第一層樓要賤價賣出。
印花稅假期SDLT省回多少錢？
當時急買英國層樓還有一個因素，英國樓市在疫情初期成交大減，所以政府推出印花稅假期Stamp Duty Land Tax (SDLT)，£50萬英鎊以下自住用途的住宅物業豁免印花稅，措施原定2021年3月底結束，最新延至6月底，以物業的「交易完成日期」(Completion Date) 為準，必須在優惠期內完成交易，先算符合資格。另外更加重要的影響是，從2021年4月1日起，英國政府對外國買家徵收2%的額外印花稅。
少交近18萬稅
無論是否在英國，只要你本來有層樓，就不可以用首置身份交稅。在稅務假期下，首£50萬是收3%，之前就是首£12.5萬收3%，之後的£12.5萬收5%，再之後的£25萬收8%，例如買一層£38萬的樓，現在只需要付£11,400 (500,000 x 3%)，以往就要比£20,400 (12500 x 3% + 12500 x 5% + 13000 x 8%)，足足少交了£9,000稅，兌換接近10萬港元，加埋海外買家稅的2%，即是又交少£7,600，兩樣優惠加起來近18萬。至於，£50萬以上的豪宅就在稅務假期下就一樣的稅率。
如果是首置者，首£50萬更加不用交稅，同樣買£38萬的樓，現在不用給稅，以往就要給£9,000 (12500 x 0% + 12500 x 2% + 13000 x 8%)，又是省略了近10萬港元，加埋海外買家稅2%，再少交£7,600。
18% – 28%的資本增值稅
外國出名稅多，除了印花稅，還有資本增值稅CGT(Capital Gain Tax)等。假設我五年後幸運地以£50萬賣出，稅前賺£12萬。然後可以減買賣時有關的費用，包括印花稅、律師費等，例如我買賣總共給了£3,000律師費和買入時£11,000印花稅，我要計稅的收入減至£106,000，之後可以減一個CGT的免稅額，年年不同，大概£12,300英鎊左右，計稅的收入減至£93,700。餘下的金額，連該年度的租金和其它英國收入，首£50,270收入計18%，之後計28%，如果我該年租金收入有£5,000，這樣餘下的£93,700，首£45,000收18%，餘下的£48,700（£93,700 – £45,000）收28%，最終我要給的稅是£21,736，佔了£12萬稅前收入的18.1%
如果計埋買入時的印花稅，有可能賺到的錢大部分都用了來交稅，對於在沒有資本增值稅長大的香港人來說，都是一個幾大的數目。
發表迴響