物業

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物業印花稅表

香港物業印花稅計算機

樓價		印花稅
超逾	不超逾
	$3,000,000	$100
$3,000,000	$3,528,240	$100＋超逾$3,000,000的款額的10%
$3,528,240	$4,500,000	1.5%
$4,500,000	$4,935,480	$67,500＋超逾$4,500,000的款額的10%
$4,935,480	$6,000,000	2.25%
$6,000,000	$6,642,860	$135,000＋超逾$6,000,000的款額的10%
$6,642,860	$9,000,000	3%
$9,000,000	$10,080,000	$270,000＋超逾$9,000,000的款額的10%
$10,080,000	$20,000,000	3.75%
$20,000,000	$21,739,120	$750,000＋超逾$20,000,000的款額的10%
$21,739,120		4.25%

「供款與入息比率」DTI

• 自住 + 沒有其他按揭/擔保 = 50%
• 自住 + 有其他按揭/擔保 = 40%
• 出租 + 沒有其他按揭/擔保 = 40%
• 出租 + 有其他按揭/擔保 = 40%

按揭成數要求

按揭成數上限計算機

自住物業按揭成數上限 (沒有按保)

樓價	2024年2月28日起
1500萬或以下	70%
1500萬以上 – 1750萬	70%
1750萬 – 3000萬	70%
3000萬 – 3500萬 (之前上限為3600萬)	2100萬 (60% – 70%)
3500萬或以上 (之前為3600萬或以上)	60%

本身有其他按揭或者擔保，按揭成數上限減10%

• 非自住住宅物業，不論樓價60%
• 非住宅物業，不論樓價70%
• 「資產水平」為審批基礎的物業 (包括住宅和非住宅) 60%

自住物業按揭成數上限 (有按保)

如果想申請7成以上的按揭，就需要申請按揭保險，只要申請個案符合相關條件，例如樓價上限及貸款額上限等，銀行可以提供最高達九成按揭貸款。

按揭保險費的多少受多個因素影響，例如貸款金額、還款年期、支付方式和按揭利率等，保費通常介乎貸款額的1.32%至5%。支付保費的方法有三種，分別是一次性整付、逐年支付和向銀行加借再一次性支付。

樓價	2024年2月28日起
1000萬或以下	90%
1000萬 – 1125萬以下	900萬 (80% – 90%)
1125萬 – 1500萬	80%
1500萬 – 1715萬	1200萬 (70% – 80%)
1715萬 – 3000萬	70%

每年物業註冊宗數

2010年有辣稅前，一年的二手成交宗數可以去到10萬宗。最新數字

辣稅歷史時間表

壓力測試的歷史

年份	事件
2010年11月	要求銀行以按揭利率假上升2%的情況下,對按揭申請人的還款能力進行壓力測試，供款與入息比率的上限為60%。
2012年10月	對於有多個按揭物業的貸款申請人，供款與入息比率由50%降至40%，壓力測試下的供款與入息比率上限由60%下調至50%。
2013年2月22日	要求銀行進行壓力測試時，由原來假設按揭利率上升2%增至3%。
2015年	借款人如果購買第2套自用住宅物業，供款與入息比率上限由50%減至40%，利率壓力測試由60%跌至50%。
2022年9月23日	金管局向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由3%下調至2%，調整適用於所有物業按揭貸款。
2024年2月28日	金管局宣布暫停壓力測試要求。

香港買二手樓的流程

1. 定立預算

• 計算可承受的樓價和按揭能力：
  • 利用銀行或金管局的按揭計算器，估算可借貸金額。
  • 按揭成數：首次置業者一般可借樓價的 60%-90%（視乎樓價和資產情況）。
  • 須準備的現金包括：
    • 首期（樓價的10%-40%）
    • 印花稅
    • 律師費
    • 經紀佣金（一般為樓價的1%）
    • 裝修或額外費用。

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2. 確定樓盤及尋找代理

• 尋找心儀樓盤：
  • 通過地產代理平台（如美聯、港置）或網上樓盤網站（如 28Hse）。
  • 注意房屋類型（居屋、私人樓宇、村屋等）及有無「辣招」限制。
• 選擇地產代理：
  • 香港購買樓宇一般透過地產代理進行，代理會提供樓盤資料、安排睇樓及協助交易。

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3. 睇樓與議價

• 實地考察：
  • 睇樓時注意樓宇的環境、結構、管理費及周邊設施。
  • 確認樓宇有無僭建或維修問題。
• 議價：
  • 確定心理價位，與賣方或代理談判。
  • 代理會協助買賣雙方達成協議。

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4. 簽署臨時買賣合約

• 支付訂金：
  • 一般為樓價的 3%-5%，作為「臨時訂金」。
• 簽署臨時合約：
  • 地產代理會起草臨時買賣合約，雙方簽署後具有法律效力。
  • 合約內容包括：
    • 樓價
    • 完成交易日期，一般訂在60天至90天
    • 買賣雙方的責任條款

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5. 聘請律師

• 處理正式買賣合約：
  • 在簽署臨時合約後的 14天內，買賣雙方需透過律師正式簽署買賣合約。
  • 律師負責：
    • 樓契及業權查冊
    • 起草和審閱正式合約
    • 確保交易合法。

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6. 支付印花稅

• 須於簽署正式買賣合約後的 30天內繳交印花稅

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7. 申請按揭貸款

• 向銀行或財務機構申請按揭：
  • 按揭成數由金管局規範，視乎樓價、收入及貸款比例。
  • 找按揭轉介公司例如經絡按揭等，可以免費協助找出最抵的按揭以及提供額外現金優惠
  • 銀行會要求提供：
    • 工作收入證明（如糧單、稅單）
    • 資產證明
    • 簽署的臨時買賣合約
• 物業估價：
  • 銀行會對物業進行估價，按估價結果決定貸款額。

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8. 完成交易及交樓

• 完成文件簽署：
  • 在完成交易日期（Completion Date）之前，律師會安排買家支付尾款及完成按揭程序。
  • 律師將代為辦理過戶手續，將新樓契登記於買家名下。
• 交樓：
  • 賣方交還鎖匙及物業，確保物業清空並交付良好狀態。

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9. 後續事項

• 若需裝修，提前聯絡設計公司或裝修團隊。
• 支付管理費及差餉：確認已完成物業轉名，並交接相關費用。
• 按需要購買家居保險、收租保險等

香港購買一手樓的流程

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1. 定立購買預算

• 計算可承受的樓價及按揭能力：
  • 確定購買預算，包括首期、按揭貸款額及額外費用。
  • 必須預留以下費用：
    • 首期：樓價的 10%-30%。
    • 印花稅。
    • 律師費。
    • 管理費及雜費。

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2. 找地產代理協助

• 委託地產代理協助完成購房步驟：
  • 地產代理
    • 提供最新的樓盤資訊。
    • 協助分析價單、付款計劃及其他條款。
    • 安排參觀示範單位。
    • 指導認購流程（提交意向書、參加抽籤等）。
• 挑選合適的代理公司：
  • 選擇具信譽的地產代理公司，如美聯物業等。
  • 確保代理熟悉一手樓交易流程及相關法律規定。

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3. 留意樓盤銷售資訊

• 代理協助搜集發展商的銷售資訊：
  • 地產代理會幫助你查閱發展商公佈的銷售安排及價單。
  • 確認樓盤基本資料，包括：
    • 樓盤的面積（實用面積）、付款方式。
    • 售樓說明書（包括樓盤設施、單位規格等）。

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4. 參觀示範單位

• 代理安排參觀示範單位：
  • 地產代理會安排你參加發展商的示範單位參觀活動。
  • 注意事項：
    • 仔細檢查單位的空間配置、建材品質及實用性。
    • 向代理查詢示範單位與實際交付單位的差異。

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5. 登記認購意向

• 地產代理協助提交認購意向書（俗稱「入票」）：
  • 代理幫助處理「入票」程序，包括：
    • 填寫認購意向書。
    • 支付意向金（通常為 10萬，部分代理會借票）。
  • 在抽籤程序中，代理會通知你抽籤結果及後續安排。
  • 若需要爭取佣金回贈，請在選購單位日子前商議好，並簽下文件作實。

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6. 選購單位

• 代理陪同進場選購單位：
  • 若成功抽中認購資格，可與代理進入銷售會場選購單位。
  • 代理會提供建議，幫助你在有限時間內選擇合適單位。
• 繳交臨時訂金：
  • 需要選擇付款計劃，例如如果購買樓花，需要選擇使用即供Plan還是建期Plan
  • 確認選購單位後，需支付 樓價的5% 作為臨時訂金。

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7. 簽署正式買賣合約

• 代理協助安排律師及簽署文件：
  • 地產代理會協助你聯繫律師處理正式買賣合約。
  • 簽署程序：
    • 確保在 5個工作天內 與發展商完成正式合約簽署。
    • 支付額外的樓價款項（通常為樓價的 10%-15%）。
  • 律師負責：
    • 檢查樓契及物業文件。
    • 確保交易合法，處理印花稅事宜。

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8. 支付印花稅

• 律師協助處理印花稅繳交：
  • 印花稅須於簽署正式合約後的 30天內繳交。

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9. 申請按揭貸款

• 代理協助選擇按揭方案：
  • 地產代理通常能轉介至同一集團的關連公司例如經絡按揭聯繫銀行，幫助你比較按揭利率及優惠。
  • 按揭申請所需文件：
    • 工作收入證明（如糧單）。
    • 資產證明。
    • 簽署的臨時買賣合約。
  • 銀行會對物業進行估價，並根據估價結果決定貸款額。

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10. 完成交易及收樓

• 完成交易：
  • 在樓宇落成前支付樓價尾款，或通過按揭貸款支付。
• 代理協助驗樓及交樓：
  • 收樓時，代理可陪同並協助驗樓，檢查單位設備及設施是否符合承諾。
  • 如有問題，需要在指定日期內填寫電子表格或其他方法向發展商反映，發展商有責任安排維修
• 支付管理費及雜費：
  • 收樓時需支付數月的預繳管理費及雜費。

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11. 搬遷與後續事項

• 若需裝修，提前聯絡設計公司或裝修團隊。
• 支付管理費及差餉：確認已完成物業轉名，並交接相關費用。
• 按需要購買家居保險、收租保險等

常見問題