2021年中樓市最高位時，我有位朋友不幸摸頂，系頂中之頂，買了青衣山上一個新盤的貨尾單位，大約650萬買了250尺的劏房樓，尺價$2.6萬。該屋苑遠離青衣港鐵站和大型商場，外出市區工作都要轉車。
所謂貨尾單位就是過了樓花階段的新盤，通常買完可以立即入住，售價通常比樓花售價貴一大截，但市況如果不好時，或者一些明顯overprice的樓盤，發展商暗地裡會有比地產代理較大的佣金，約定俗成個代理會回比個客，例如發展商比10%佣金，預個Agent回8%比和客人，以上述例子為例，等於應該比番52萬我朋友，尺價等於23,920。
陰陽價
這樣做的好處是土地註冊處繼續看到售價是650萬，呎價2.6萬，不會影響發展商之後繼續賣樓的價錢，但實際價錢是598萬，猶如陰陽價。
當然我朋友第一次買樓，完全不同操作，是沒有要求任何回佣或禮物的。
朋友和男朋友一齊住和樓，兩個月入合共大約5.5萬，申請9成按揭，借585萬，當時按揭利率大約3.625%，連按揭保險月供$27,346，剛剛好通過月供佔入息比率(DTI)不超過50%的要求。
之後朋友轉了去銀行做，銀行有提供員工按揭計劃，大約只需要1%利率，如果可以成功轉按，每月供款可以大幅減少大約$8,000至$19,286，朋友大喜。
負資產
但當時樓市已經開始下跌，加上本身層樓就已經大幅高於同區尺價，所以揾銀行幫物業估價時，估價已經大幅低於買入價，最低的一間估值只有大約450萬，比較高的也只有大約530萬，借9成都係480萬左右，等於要補錢超過100萬才可以轉按，當然就不會有啦，所以唯有見財化水。
250呎的空間還要有20呎的工作平台，基本上想買多樣野放係屋企都唔得，在屋企想認真煮野食也無可能，所以朋友都想換一間比較大的樓。
不過，睇一睇現在的市價，市場第一宗二手成交在2024年4月，是一個開放式單位，215呎成交價300萬，呎價不足$14,000。如果朋友的單位好少少賣到$15,000，售價都係375萬，蝕42%，更嚴重的是現在還有大約540萬按揭，賣完還完錢仲倒欠銀行165萬，是嚴重負資產。
咁要幾時先有機會換到樓？
除非朋友和她男朋友的人工有明顯增加，否則假設樓價維持現價，要填番165萬差價要大約需要10年時間。
而且還要再節衣縮食重新儲新樓的首期，假如新樓是500萬，首期連雜費60萬，分10年，每個月要$5,000，本來朋友已經用了一半用來供樓，得番$27,000生活費。
由2015年開始儲錢買現在層樓，再由2021年供多10年到2034年，人生的20年黃金年期就在一間250呎的劏房過去了。
