資深投資者「磁帶大王」陳秉志因財困被4位債權人申請破產，涉欠款約8,000萬元，主要涉及其於2022年以2.18億元購入的北角海峯園119個車位及其後借貸1.744億元。陳坦言對破產早有預期，並承擔責任。早2個月，其薄扶林6千呎獨立屋亦因拖欠3.5億元貸款被接管成銀主盤。
長實在2017年11月以約402億元，出售中環中心75%業權，當中「磁帶大王」陳秉志及多名投資者合組財團，陳秉志個人購入6.7層，估計購入平均呎價約為3.3萬元，成本高達55.8億。當年財團成員之一的「物流張」張順宜，早於2018年初以26億元售出49樓、50樓兩層，呎價約5萬元。
而陳秉志等到2020年才開始放售物業，初時的兩層都有賺，包括48樓賺1.3億，當時尺價依然有3.73萬，之後又將39樓拆售為12個單位，不過賣到2021年最後幾個單位時，已經需要減價又比回贈先賣得出。兩層合共賺2.4億，是少數有錢賺的中環中心交易。
之後5層就一直無人問津，要大幅劈價先賣得出，最終在2024年10月全部出售，這5層平均每層虧損近1.5億，總虧損7.22億，尺價已經跌至2.7萬。其實他都算好彩，大業主DBS肯高價接貨，潛在原因可以參考這篇文章，在他成交前幾個月，中環中心低層更有低至尺價1.3萬的成交。
除了中環中心，陳秉志2023年開始也頻頻出售其他物業，套現超過10億元，當中一些持貨只有2、3年的物業即使虧損也照賣出去。
- 2024年7月：1.2億沽出西環美新樓一籃子商場，持貨2年半前蝕約3,480萬元 (跌29%)。
- 2024年5月：約5億元售出葵涌安蔭商場及355個車位，持貨兩年蝕約6800萬(約13%）。
- 2024年2月：4,100萬售出觀塘成業街30號華富工貿中心地舖，建築面積5,928平方呎，持貨13年賬面蝕讓約375萬元 (跌幅8%)。
- 2023年12月：1.9億元出售鰂魚涌工廈昌利大廈地下至2樓，持貨約20年，賺約1.682億元 (790%)
- 2023年6月/12月：1.25億沽出觀塘觀塘廣場一籃子商場，持貨約19年，賺約9175.5萬 (276%)
「磁帶大王」陳秉志自住屋淪銀主盤放售估值4.3億元
最終在2025年4月資深投資者「磁帶大王」陳秉志由1988年開始自住多年的薄扶林域多利道188號獨立屋被銀主接管，交吉以市值4.3億元放售，呎價約70,689元。他在2021年曾經用向富邦銀行抵押該物業，結果拖欠該銀行約3.5億貸款。
另外，陳秉志2024年12月曾再次將其持有的北角渣華道321號(前稱柯達大廈1期)大廈全幢商廈以10億元放於市場招標，招標價雖然較四年前的市場估價下跌了5億港元，不過最終未能成功。陳秉志早在2000年以1.4億港元，賬面就一定賺，不過中間有沒有用來抵押借錢就不清楚了。
| 出售日期 | 樓層 | 面積 | 估計 買入價 | 售出價 尺價 | 賺蝕 |
| 24年10月 | 75 | 23,901 | 7.9億 | 6.46億 $27,028 | 虧損1.44億 |
| 23年12月 | 67 | 26,967 | 8.9億 | 7.5億 $27,812 | 虧損1.4億 |
| 23年8月 | 35個車位 | 每個500萬 – 600萬 | 每個438萬 – 550萬 | 平均虧損約10% | |
| 24年9月 | 66 | 26,967 | 8.9億 | 7億 $25,958 | 虧損1.9億 |
| 20年10月 | 48 | 25,695 | 8.5億 | 9.8億 $38,140 | 賺1.3億 |
| 20/21年 | 39 | 約25,400 | 8.4億 | 拆售9.5億約$3.73萬 | 賺1.1億 |
| 20年8月 | 42 (70%業權) | 21,379 | 4.94億 | 4億 $27,000 | 虧損0.94億 |
| 21年7月 | 25 | 24,980 | 8.24億 | 6.74億 $26,982 | 虧損1.5億 |
| 總計 | 約58億 | 約53億 | 虧損約4.9億 |
不計交易、利息成本和稅項，陳秉志今次為期7年的投資虧損8.96%，計及所有成本，隨時虧損超過12%。不過都算好，陳秉志7層輸4.78億；而湯文亮3層就帳面輸10億，賣出一層虧損一半更誇張。
「磁帶大王」陳秉志發跡歷史
上世紀 70 年代，陳秉志憑創立「亞美集團」並在磁帶領域的代工生產崛起，當時全球電子產業處於快速擴張期，他抓住錄音帶、錄影帶的市場紅利，成為 JVC、Maxell 等品牌的代工廠，全盛時期集團員工過萬、年營業額達 3 億美元，為他贏得「磁帶大王」的稱號。
90 年代末，隨著光碟與數位存儲技術興起，磁帶產業迅速沒落，陳秉志徹底轉向地產投機，從那時起，他開啟大規模房地產投資之旅。在投資策略上，他偏好整棟物業投資或者購入整層後翻新再改造為「劏場」拆售。例如在1997年以5000萬購入嘉湖新北江商場二樓，2000年斥資逾億元買入北角柯達大廈一期全幢，。
2014年3月，磁帶大王陳秉志重新拆售商場二期二樓面積2萬平方呎的「竹下通地帶」，並改稱為「嘉湖新城」，將其改造為「劏場」拆售，開售僅首三小時，便迅速售出約八成，涉及約一百五十個鋪位，成功套現逾三億多元 —— 這類「短平快」的商業操作，被業界視為他擅長利用市場熱點快速套利的例證。
其後，他多次聯手不同投資者，進軍多個大型民生商場項目。2016 年，與馬亞木、林子峰合作，以 11.5 億元投得青衣長康商場；同年，夥拍周焯華、羅珠雄及蔡志忠等人，以 8800 萬元購入將軍澳慧安園商場一樓約 1.8 萬平方呎的酒樓鋪位，並將其分拆為 88 間小型商鋪，命名為「PopStar 慧星匯」對外銷售。發售當日，特意請來歌手吳國敬及藝人「麥包」麥長青擔任「攪珠」嘉賓，營造熱銷氛圍，當日發售的首批 50 個鋪位，短短數小時即全數售罄，套現約 1.3 億元。
此類操作模式被指側重「包裝炒作」與「碎片化銷售」，將大面積物業切割為小單位後，利用中小投資者對地產的盲目追捧快速套現，本質上是將物業風險分散轉嫁予散戶的投機行為。陳秉志在地產領域的「敏銳嗅覺」，日後亦被質疑為過度依賴資本杠杆與市場泡沫的短視之舉。
陳秉志的地產王國建立在高杠桿基礎上。他長期以物業抵押向銀行貸款，再將資金循環投入新物業購買，企圖以「以錢生錢」模式維持擴張。2017 年聯合購入中環中心 75% 業權時，其個人持有 7 層樓的資金絕大部分來自貸款。然而，香港地產市場自 2019 年起進入調整期，商廈空置率上升、租金下跌，其名下物業估值大幅縮水。當銀行開始收緊抵押貸款時，他的資金鏈迅速崩潰。
2023 年起，陳秉志陷入「賣樓還債」循環：蝕賣5層中環中心，葵涌安蔭商場連車位虧損 6280 萬元出售，甚至連居住 37 年的薄扶林獨立屋也因拖欠富邦銀行 3.5 億元貸款被接管。
發表迴響