中環中心各層業主慘況2025

最新2025年7月紀惠湯文亮約3.5億沽中環中心26樓全層，4年蝕讓一半、狂輸3.4億。

磁帶大王陳秉志原本是中環中心大業主，2017年用接近50億購入7層及數十個車位，賣頭兩層時仲賺到錢。不過近年後來陷入「賣樓還債」循環，連續蝕賣5層中環中心虧損近7.3億，埋單7層中環中心蝕5億。葵涌安蔭商場連車位虧損 6280 萬元出售，甚至連居住 37 年的薄扶林獨立屋也因拖欠富邦銀行 3.5 億元貸款被接管。

資深投資者、小巴大王馬亞木家族，2023年將中環中心27樓全層進行拆售，經過一年的市場推廣和減價後，該家族終於在2024年10月成功售出1號和13號兩個鄰單位，總成交價約$1.04億元，總建築面積為 5,062平方呎，平均每平方呎$2.05萬元。較2017年馬亞木向李嘉誠買入時估計平均呎價約$3.3萬元，大跌近39%。馬亞木家族依然持有10層中環中心全層和27樓大半層，僅僅被連買4層的DBS超越，依然為中環中心第二大業主。

湯文亮中環中心投資組合

湯文亮手上持有3層餘7000尺，平均每尺成本價近$28,700，成本21.92億，暫時賣走了26樓，尺價只有$14000，虧損49.5%，估計3層賬面輸近11億。

星展銀行DBS 3個多月內連買4層中環中心

星展銀行 DBS 繼 8月買入兩層之後，再在9月和11月向「磁帶大王」陳秉志買入66樓和75樓，價錢分別為7億和6.46億，尺價分別約2.6萬和2.7萬，3個多月內連買4層中環中心，最新共持有11層樓面。

陳秉志當初在2017年以尺價大約3.3萬買了7層中環中心，近年大部分都以大約20%的跌幅出售多長層。

DBS高價購入中環中心原因

今次DBS高價購入的潛在原因有幾個：

1. DBS 本身是大業主，當年以高位購入7層低層單位，10樓至13樓、15樓至18樓，所以要高價購入維持本身個資產估值。睇 DBS 2023年年報，物業投資部分為36.89億美元，7層樓估計購入價當初都有大約7億美元佔這部分已經接近20%。同樣方法其實當年恆大都試過「自我加租」，後文繼續
2. 又或者這個成交價只是面價，台底下可以有其他條款，例如免息貸款等
3. 最簡單，DBS本身都有用中環中心做辦公室，可能可以免租10年，已經等於將購入價折讓兩、三成

恆大中心自我加租搭棚事件

中國恆大2015年突然進軍香港商業大廈市場，以125億元破「香港商業大廈歷史新高」的價錢向大劉的華置購入美國萬通大廈，改名為「恆大中心」，建築尺價接近2萬，而且資金差不多全部借回來的，以長達六年的成交期分期付款。這個交易大贏家是大劉，怡和集團在1985年建成美國萬通大廈於，然後再1987年，以1.6億元出售部分業權給華置，再在1990年代初以3億出售餘下業權，所以大劉成本價只是4.6億，最終以125億出售，大賺120.4億，大賺25倍價錢。

而且先將物業融資120億港元，一個月後再發行100億港元債券，原本投資者同銀行未必願意借，所以中國恆大來一招「自我加租」的「搭棚」招數，自己先用原本4.2倍的價錢重新簽租其中一層單位，在揾埋大劉重新簽另一層租約，加租64%，然後找測量公司做估價報告，按照租金回報率和預期租金增長計算，每年租金由不足2億升至3.62億，2028年預計去到7.3億，物業估值去到225億港元，尺價3.5萬，三年升值8成。同時，再找大劉入場支持大手買入恒大債券增加大家信心。

隨著恒大破產，資產估值回歸正常，恆大先是叫價156億無人要，後來越秀願意以105億港元接貨，如果成功，恆大輕微虧損20億，可惜最後一刻，越秀覺得風險太高而放棄。到了2022年9月被債券人接管，年底估值已經餘下90億，現在最新的估值可能只有60億至70億。

所以225億的「搭棚」價和真實的價錢其實可以差幾倍.

中環中心成交低見1.32萬/尺 大跌65%

一名年逾90歲的工廠家在2019年向投資者蔡志忠購入，買入價1.14億元，早前放售已經將叫價大幅減至6,200萬元，但無人承接，最終要減至4,200萬成交，五年狂蝕6,800萬，呎價由當年3.85萬，跌至1.32萬元，虧損65%。

中環中心各層業權

最後更新：2025年7月16日

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