香港地產代理行業過去一直相信，最大的競爭對手來自同行。但最近幾年，愈來愈多前線代理開始發現，真正改變市場遊戲規則的，並不是另一間代理行，而是一群來自內地社交媒體的內容創作者。其中最具代表性的例子，莫過於活躍於抖音、小紅書、微信及 YouTube 等平台的「湯姆港房」。
最初，「湯姆港房」靠拍攝香港各種奇特住宅單位而迅速走紅。從僅約130平方呎的觀塘納米樓，到各種令人嘖嘖稱奇的極端居住空間，都成為內地網民眼中的「流量密碼」。香港人或許早已見怪不怪，但在內地觀眾眼中，這些內容卻極具話題性。
當粉絲數量累積至十多萬後，流量開始轉化成生意。與許多內容創作者不同，「湯姆港房」並沒有停留在接廣告或賣課程的階段，而是直接進軍地產代理市場，成立自己的代理團隊，將流量變現。
和大行佣金拆分比例高達97%
不少內地買家偏好購買一手新盤，而新盤的佣金通常遠高於二手市場。由於發展商大多透過少數大型代理行進行銷售，傳統中小型代理若有客戶購買新盤，往往需要透過四大或五大代理行(中原、美聯、利嘉閣等)安排成交，並分享佣金。
一般情況下，大型代理行至少會收取約一成作為「過路費」，中小代理可獲九成佣金。然而，當你手上掌握大量內地客源時，遊戲規則便完全不同。據業內人士透露，由於「湯姆港房」能夠持續帶來優質內地買家，不同大型代理行旗下團隊都願意爭相合作，因此其議價能力極高，佣金拆分比例甚至可以做到97比3，甚至更高。
假設一個價值1億元的豪宅成交，發展商支付5%佣金，即500萬元。按照97比3的分帳比例計算，大型代理行只收取15萬元，餘下485萬元則歸合作方「湯姆港房所有。當然，這並不代表前線代理能夠直接把485萬元收入袋中。據指「湯姆港房」旗下代理的個人拆佣比例一般遠低於傳統大型代理行大型代理行前線代理通常可分得20%至28%不等，但「湯姆港房」相關團隊有機會只提供約10%左右的拆佣。其一原因是代理需要重度依靠湯姆這個IP去吸客，平臺前期也花費大量資金和精力在影片製作、平台投流和品牌運營上。
個人代理只有10%比例分佣
換言之，上述例子中的485萬元，公司收取後，前線代理最終可能只獲分約48.5萬元。而現實情況往往更進一步壓縮利潤。由於內地買家競爭激烈，不少代理會提供高額佣金回贈吸引客戶。如果以八成回贈計算，原本500萬元佣金中有400萬元需退回給買家，公司實際只剩下85萬元收入。若代理再按10%比例分佣，最終到手的僅為8.5萬元。
這與傳統代理模式形成鮮明對比。假設同樣是500萬元佣金，由大型代理行直接成交，即使給予代理25%拆佣，代理仍可獲得125萬元收入，是上述代理所賺 8.5萬元的接近15倍。即使大型代理行亦向客戶提供六成佣金回贈，公司只保留200萬元佣金收入，代理按25%分成計算，仍可賺取50萬元，依然遠高於新媒體模式下的收入水平。
既然收入可能少這麼多，為什麼仍然有不少人願意加入？
答案其實很簡單。因為今天的地產行業，最貴的資產或許已不再是二手樓盤，而是客源，二手每邊最多賺得1%佣金，一手貨尾多，發展商爲了散貨願意付出更高佣金。而且對很多剛來港的港漂而言，缺乏本地人脈網絡，也沒有能力每天大量 cold call 或街頭撈客。相反，加入擁有數十萬粉絲的內容平台後，幾乎每天都能收到大量潛在買家私訊，獲客成本接近零。
雖然佣金拆分比例較低，但同時享有較穩定的底薪，以及源源不絕的客戶供應。對於許多持專才簽證來港、尚未建立本地網絡的新移民而言，與其追求高佣金但長期沒有成交，不如接受較低分成，換取穩定的開單機會。從這個角度看，「湯姆港房」賣的其實不是地產服務，而是一個流量平台，和留在香港的橋梁。當新媒體流量開始直接吞噬渠道，傳統代理行真正面對的敵人，也許早已不是同行，而是那些掌握演算法的新媒體玩家以及願意「卷爛」地產代理市場的内地代理。
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